افزایش وام مسکن؛ یک میلیارد تومان اعتبار با قسطی نزدیک به درآمد خانوار
اقتصادنیوز: سقف تسهیلات خرید و ساخت مسکن از محل اوراق گواهی حقتقدم استفاده از تسهیلات مسکن افزایش یافته است؛ تصمیمی که در نگاه نخست میتواند خبر امیدوارکنندهای برای متقاضیان خرید خانه، بهویژه خانهاولیها، باشد. بااینحال، محاسبه اقساط، هزینه خرید اوراق، میزان آورده موردنیاز و نسبت وام به قیمت مسکن نشان میدهد بزرگتر شدن عدد تسهیلات لزوماً به معنای افزایش متناسب قدرت خرید خانوار نیست.
براساس مصوبه هیئت عالی بانک مرکزی، سقف وام خرید و ساخت مسکن در تهران برای متقاضیان انفرادی به یک میلیارد تومان و برای زوجین به دو میلیارد تومان رسیده است. در مراکز استانها و شهرهای دارای جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر، سقف وام برای متقاضی انفرادی ۸۰۰ میلیون تومان و برای زوجین یک میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان تعیین شده است. در سایر شهرها نیز افراد میتوانند تا ۶۰۰ میلیون تومان و زوجین تا یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان تسهیلات دریافت کنند.
سقف وام جعاله تعمیر مسکن نیز به ۴۰۰ میلیون تومان افزایش یافته است. بهاینترتیب، یک زوج تهرانی در صورت استفاده همزمان از وام خرید و جعاله، روی کاغذ میتواند تا ۲ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان تسهیلات بانکی دریافت کند. عددی که بهتنهایی قابلتوجه است، اما برای سنجش ارزش اقتصادی آن باید اقساط ماهانه، هزینه اوراق و سهم وام از قیمت یک واحد مسکونی را نیز محاسبه کرد.
وام مسکن زمانی میتواند به افزایش تقاضای مصرفی و خانهدار شدن خانوار منجر شود که متقاضی از سه آزمون عبور کند: نخست، توان تهیه آورده اولیه؛ دوم، برخورداری از درآمد پایدار برای پرداخت اقساط؛ و سوم، امکان تأمین هزینه خرید اوراق تسه و سایر هزینههای معاملاتی. بخش بزرگی از خانهاولیها ممکن است در همان مرحله نخست یا دوم از چرخه دریافت تسهیلات خارج شوند.
قسط وام یک میلیاردی مسکن دقیقاً چقدر است؟
با فرض نرخ سود اسمی ۲۲.۵ درصد و دوره بازپرداخت ۱۲ساله، قسط ماهانه وام یک میلیارد تومانی حدود ۲۰ میلیون و ۱۳۸ هزار تومان خواهد بود. متقاضی در مجموع ۱۴۴ قسط پرداخت میکند و کل مبلغ بازپرداختشده در پایان دوره به حدود ۲ میلیارد و ۹۰۰ میلیون تومان میرسد. در این محاسبه، نزدیک به یک میلیارد و ۹۰۰ میلیون تومان از مبلغ پرداختی خانوار، سود تسهیلات است.
این ارقام نشان میدهد تحلیل وام مسکن صرفاً با تمرکز بر «اصل تسهیلات» تصویر کاملی از هزینه مالی خانوار ارائه نمیکند. متقاضی یک میلیارد تومان وام دریافت میکند، اما در طول ۱۲ سال تقریباً ۲.۹ برابر اصل آن را به بانک بازمیگرداند. البته در اقتصادی تورمی، ارزش واقعی اقساط آینده کاهش مییابد و قسط ثابت ممکن است در سالهای بعد سهم کمتری از درآمد اسمی خانوار داشته باشد؛ بااینحال، فشار اصلی معمولاً در سالهای ابتدایی بازپرداخت ایجاد میشود.
انتظار برای سبکتر شدن اقساط بر اثر تورم نیز یک راهحل مطمئن نیست. افزایش درآمد خانوارها همواره متناسب با تورم اتفاق نمیافتد و هزینه خوراک، درمان، آموزش، حملونقل و اجاره میتواند سریعتر از دستمزد افزایش پیدا کند. بنابراین کاهش احتمالی ارزش واقعی بدهی، الزاماً به معنای بهتر شدن وضعیت معیشتی وامگیرنده نخواهد بود.
نسبت قسط وام مسکن به درآمدهای مختلف
برای اندازهگیری فشار وام، شاخص نسبت قسط به درآمد خانوار اهمیت بیشتری از رقم اسمی تسهیلات دارد. اگر قسط ماهانه را ۲۰ میلیون و ۱۳۸ هزار تومان در نظر بگیریم، سهم آن از درآمد خانوارهای مختلف چنین خواهد بود:
- درآمد ماهانه ۲۲ میلیون تومان: حدود ۹۱.۵ درصد درآمد
- درآمد ماهانه ۳۰ میلیون تومان: حدود ۶۷.۱ درصد درآمد
- درآمد ماهانه ۴۰ میلیون تومان: حدود ۵۰.۳ درصد درآمد
- درآمد ماهانه ۵۰ میلیون تومان: حدود ۴۰.۳ درصد درآمد
- درآمد ماهانه ۶۰ میلیون تومان: حدود ۳۳.۶ درصد درآمد
- درآمد ماهانه ۸۰ میلیون تومان: حدود ۲۵.۲ درصد درآمد
در ادبیات استطاعت مسکن، اختصاص بیش از ۳۰ درصد درآمد به هزینههای سکونت معمولاً نشانه فشار مالی تلقی میشود. برخی معیارهای بینالمللی نیز پرداخت بیش از ۴۰ درصد درآمد قابلتصرف برای مسکن را «اضافهبار هزینه مسکن» میدانند. بر این مبنا، خانواری که بخواهد قسط وام یک میلیاردی را در محدوده یکسوم درآمد نگه دارد، باید ماهانه بیش از ۶۰ میلیون تومان درآمد پایدار داشته باشد.
حتی نسبت یکسوم نیز برای همه خانوارها ایمن نیست. یک زوج بدون فرزند که بدهی دیگری ندارد، ممکن است توان تحمل چنین نسبتی را داشته باشد؛ اما برای یک خانوار چهارنفره با هزینه درمان، تحصیل فرزندان، اجاره موقت یا اقساط دیگر، پرداخت یکسوم درآمد به بانک میتواند بودجه ماهانه را شکننده کند. بانک در ارزیابی اعتبار ممکن است به رقم درآمد توجه کند، اما استطاعت واقعی به ترکیب هزینههای هر خانوار وابسته است.
حداقلبگیران؛ نیازمندترین گروه و دورترین متقاضیان از وام
در برخی محاسبات، درآمد ۲۲ میلیون تومانی بهعنوان دریافتی یک خانوار کارگری چهارنفره معرفی شده است؛ اما این عدد بیشتر به حداقل دریافتی یک کارگر مجرد نزدیک است و نمیتوان آن را بدون در نظر گرفتن حق مسکن، حق اولاد، بن کارگری، مزایای تأهل، بیمه و مالیات به همه خانوارهای کارگری تعمیم داد. برآورد درآمد ناخالص یک کارگر متأهل دارای دو فرزند میتواند به حدود ۲۵.۶ میلیون تومان در ماه برسد، هرچند دریافتی خالص او کمتر خواهد بود.
با درآمد ناخالص ۲۵.۶ میلیون تومانی، قسط وام یک میلیاردی نزدیک به ۷۸.۵ درصد درآمد را مصرف میکند. اگر دریافتی خالص پس از کسورات مبنا قرار گیرد، این نسبت میتواند به حدود ۸۳ تا ۸۴ درصد برسد. به بیان ساده، حتی در این محاسبه تعدیلشده نیز چیزی برای تأمین هزینههای عادی زندگی باقی نمیماند.
اینجا یکی از تناقضهای اصلی سیاست اعتباری مسکن آشکار میشود. خانوارهای کارگری، جوانان و مستأجران کمدرآمد بیش از دیگران به حمایت برای خرید خانه نیاز دارند، اما به دلیل پایین بودن درآمد رسمی، نداشتن پسانداز کافی و ضعف توان بازپرداخت، شانس کمتری برای استفاده از وامهای بزرگ دارند. افزایش سقف وام در چنین شرایطی بیش از آنکه دامنه استفادهکنندگان را گسترش دهد، اندازه بدهی قابلدریافت برای گروههای پردرآمدتر را افزایش میدهد.
ریسک خانوار کمدرآمد فقط به دشواری پرداخت قسط محدود نیست. کوچکترین شوک، مانند بیکاری موقت، بیماری، کاهش اضافهکاری یا جهش هزینههای ضروری، میتواند نظم بازپرداخت را برهم بزند. خانواری که بیش از نیمی از درآمد خود را به قسط اختصاص میدهد، ذخیره مالی لازم برای مواجهه با شوکهای معمول زندگی را ندارد و ممکن است ناچار به استقراض دوباره یا فروش دارایی شود.
وام دو میلیاردی زوجین؛ قدرت خرید بیشتر یا تعهد دوبرابری؟
قسط ماهانه وام دو میلیارد تومانی زوجین تهرانی با نرخ سود ۲۲.۵ درصد و دوره بازپرداخت ۱۲ساله، حدود ۴۰ میلیون و ۲۷۵ هزار تومان است. مجموع بازپرداخت این تسهیلات به حدود ۵ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان میرسد که تقریباً ۳ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان آن سود بانکی خواهد بود.
برای یک زوج با درآمد مشترک ۶۰ میلیون تومان، این قسط حدود ۶۷ درصد درآمد را دربرمیگیرد. در درآمد ۸۰ میلیون تومانی، سهم قسط به حدود ۵۰ درصد و در درآمد ۱۰۰ میلیون تومانی به حدود ۴۰ درصد میرسد. برای آنکه قسط دو میلیاردی نزدیک به یکسوم درآمد باقی بماند، درآمد ماهانه زوج باید حدود ۱۲۱ میلیون تومان باشد.
وام زوجین از نظر حقوقی و بانکی به درآمد و تعهد مشترک دو نفر متکی است، اما زندگی مشترک فقط جمع جبری دو حقوق نیست. تولد فرزند، کاهش موقت درآمد یکی از زوجین، هزینه نگهداری کودک و تغییر محل کار میتواند نسبت قسط به درآمد را بهسرعت افزایش دهد. وامی که هنگام اشتغال کامل هر دو نفر قابلپرداخت به نظر میرسد، ممکن است با حذف یکی از دو درآمد به یک بدهی بسیار سنگین تبدیل شود.
افزودن جعاله ۴۰۰ میلیون تومانی چه تغییری ایجاد میکند؟
قسط وام جعاله ۴۰۰ میلیون تومانی با دوره بازپرداخت پنجساله و نرخ ۲۲.۵ درصد، حدود ۱۱ میلیون و ۱۶۲ هزار تومان است. مجموع بازپرداخت جعاله به حدود ۶۷۰ میلیون تومان میرسد که نزدیک به ۲۷۰ میلیون تومان آن سود تسهیلات است.
زوجی که همزمان وام دو میلیاردی خرید و جعاله ۴۰۰ میلیون تومانی دریافت کند، در پنج سال نخست باید ماهانه حدود ۵۱ میلیون و ۴۳۷ هزار تومان قسط بپردازد. پس از پایان دوره جعاله، قسط ماهانه برای هفت سال دیگر به حدود ۴۰ میلیون و ۲۷۵ هزار تومان کاهش پیدا میکند.
کل بازپرداخت بسته ۲.۴ میلیارد تومانی، با فرض شرایط یادشده، حدود ۶ میلیارد و ۴۶۹ میلیون تومان و مجموع سود آن نزدیک به ۴ میلیارد و ۶۹ میلیون تومان است. بنابراین ارقامی مانند سود ۴.۴۷ هزار میلیارد تومانی و بازپرداخت ۶.۸۷ میلیارد تومانی که در برخی گزارشها مطرح شده، با جمع اقساط و دورههای بازپرداخت فوق سازگار نیست.
اگر معیار یکسوم درآمد برای پنج سال نخست استفاده شود، خانوار باید ماهانه حدود ۱۵۴ میلیون تومان درآمد داشته باشد تا قسط ۵۱.۴ میلیون تومانی فشار بیشازحدی ایجاد نکند. چنین سطحی از درآمد، جامعه هدف وام را از خانوارهای متوسط و کمدرآمد دور و به دهکهای بالاتر نزدیک میکند.
هزینه اوراق تسه؛ پولی که پیش از دریافت وام پرداخت میشود
تسهیلات موردبحث از محل اوراق گواهی حقتقدم استفاده از تسهیلات مسکن پرداخت میشود. هر برگه اوراق تسه امکان دریافت ۵۰۰ هزار تومان وام را فراهم میکند؛ بنابراین متقاضی وام یک میلیارد تومانی باید ۲ هزار برگه و متقاضی وام دو میلیارد تومانی باید ۴ هزار برگه خریداری کند.
اگر قیمت هر برگه را در محدوده ۸۸ تا ۹۰ هزار تومان در نظر بگیریم، هزینه تهیه اوراق برای وام یک میلیاردی حدود ۱۷۶ تا ۱۸۰ میلیون تومان خواهد بود. در عمل، متقاضی برای دریافت یک میلیارد تومان تسهیلات، ابتدا چنین مبلغی را از منابع خود پرداخت میکند و خالص منابعی که پس از کسر هزینه اوراق در اختیار او قرار میگیرد، به حدود ۸۲۰ تا ۸۲۴ میلیون تومان کاهش مییابد.
برای وام دو میلیارد تومانی زوجین، هزینه اوراق در همین سناریوی قیمتی حدود ۳۵۲ تا ۳۶۰ میلیون تومان است. خالص منابع دریافتی نیز به حدود یک میلیارد و ۶۴۰ تا یک میلیارد و ۶۴۸ میلیون تومان میرسد. بسته کامل خرید و جعاله به ارزش ۲.۴ میلیارد تومان، به ۴ هزار و ۸۰۰ برگه نیاز دارد و هزینه اوراق آن میتواند بین ۴۲۲ تا ۴۳۲ میلیون تومان باشد.
این هزینه ماهیت پیشپرداخت دارد و برخلاف اقساط در طول زمان توزیع نمیشود. خانهاولی باید پیش از دریافت تسهیلات، صدها میلیون تومان برای خرید اوراق کنار بگذارد؛ درحالیکه همزمان به آورده خرید، حق کمیسیون، هزینه تنظیم سند، مالیاتها، کارشناسی و احتمالاً منابعی برای تعمیر و تجهیز خانه نیز نیاز دارد.
با لحاظ هزینه اوراق، نرخ مؤثر تأمین مالی از نرخ اسمی ۲۲.۵ درصد بیشتر میشود. برآورد جریان نقدی وام یک میلیاردی نشان میدهد هزینه مؤثر سالانه برای وامگیرنده، پیش از محاسبه سایر کارمزدها، میتواند به محدوده ۳۲ تا ۳۳ درصد نزدیک شود. علت این فاصله روشن است: بانک اقساط را بر مبنای یک میلیارد تومان محاسبه میکند، اما بخشی از این اعتبار از ابتدا صرف خرید حق دسترسی به وام شده است.
وام یک میلیاردی چند متر خانه در تهران میخرد؟
برای سنجش قدرت خرید وام باید نسبت تسهیلات به قیمت ملک بررسی شود. عدد ۲۰۰ میلیون تومان برای هر مترمربع مسکن در تهران که در برخی تحلیلها استفاده میشود، نباید بهعنوان متوسط رسمی و قطعی کل شهر معرفی شود. بازار تهران از نظر موقعیت جغرافیایی، سن بنا، کیفیت، دسترسی و متراژ بهشدت ناهمگن است و قیمت یک واحد کوچک در مناطق مرکزی یا جنوبی با واحد مشابه در مناطق شمالی قابلمقایسه نیست.
به دلیل وقفه و محدودیت در انتشار منظم برخی آمارهای رسمی معاملات مسکن، استفاده از سناریوهای قیمتی تصویر دقیقتری به دست میدهد. میتوان سه سطح ۱۵۰، ۲۰۰ و ۲۵۰ میلیون تومان برای هر مترمربع را در نظر گرفت و قدرت خرید تسهیلات را در هر سطح سنجید.
قدرت پوشش وام در سه سناریوی قیمت مسکن
در قیمت متری ۱۵۰ میلیون تومان، وام یک میلیاردی پیش از کسر هزینه اوراق معادل قیمت حدود ۶.۷ مترمربع مسکن است. در قیمت متری ۲۰۰ میلیون تومان، قدرت پوشش آن به پنج مترمربع و در قیمت متری ۲۵۰ میلیون تومان به چهار مترمربع کاهش مییابد.
اگر خالص منابع پس از خرید اوراق، یعنی حدود ۸۲۰ میلیون تومان، ملاک قرار گیرد، قدرت واقعی وام در سناریوی متری ۲۰۰ میلیون تومان فقط حدود ۴.۱ مترمربع خواهد بود. وام دو میلیاردی زوجین نیز پس از کسر هزینه اوراق، در همین سطح قیمت حدود ۸.۲ مترمربع را پوشش میدهد.
یک واحد ۴۰ متری با فرض قیمت ۲۰۰ میلیون تومان برای هر مترمربع، هشت میلیارد تومان قیمت دارد. وام یک میلیاردی روی کاغذ ۱۲.۵ درصد قیمت این واحد را تأمین میکند، اما پس از لحاظ هزینه اوراق، پوشش خالص آن به حدود ۱۰.۳ درصد کاهش مییابد. متقاضی انفرادی همچنان باید بیش از هفت میلیارد تومان از منابع شخصی، پسانداز خانوادگی یا فروش داراییهای دیگر تأمین کند.
وام دو میلیاردی نیز بهصورت اسمی ۲۵ درصد قیمت چنین واحدی را پوشش میدهد، ولی پوشش خالص آن پس از خرید اوراق حدود ۲۰.۵ تا ۲۰.۶ درصد است. زوج متقاضی خرید خانه نزدیک به ۶.۳۵ میلیارد تومان آورده نیاز دارد؛ آن هم پیش از محاسبه هزینههای معامله و تجهیز ملک.
اگر متقاضی از جعاله نیز استفاده کند، بخشی از منابع میتواند برای تکمیل خرید یا تعمیر واحد به کار رود، اما قسط پنج سال نخست بهشدت افزایش پیدا میکند. در نتیجه، خانوار میان دو محدودیت گرفتار میشود: بدون جعاله، منابع کافی برای تکمیل معامله ندارد و با دریافت جعاله، ممکن است توان پرداخت اقساط را از دست بدهد.
درآمد و هزینه خانوار چه تصویری از استطاعت مسکن نشان میدهد؟
نتایج طرح هزینه و درآمد خانوار مرکز آمار برای سال ۱۴۰۳ نشان میدهد متوسط هزینه سالانه یک خانوار شهری حدود ۲۷۰ میلیون تومان، معادل ماهانه ۲۲.۵ میلیون تومان بوده است. متوسط درآمد سالانه خانوار شهری نیز حدود ۳۴۰ میلیون تومان یا ماهانه ۲۸.۳ میلیون تومان برآورد شده است.
مقایسه این ارقام با قسط وام یک میلیاردی نشان میدهد قسط ماهانه تقریباً معادل ۸۹ درصد متوسط هزینه ماهانه و حدود ۷۱ درصد متوسط درآمد خانوار شهری است. چنین خانواری حتی اگر از نظر بانکی واجد شرایط شناخته شود، برای حفظ سطح مصرف قبلی خود ناچار به کاهش شدید هزینهها، استفاده از پسانداز یا برخورداری از درآمدهای ثبتنشده خواهد بود.
شرایط در تهران پیچیدهتر است. متوسط هزینه سالانه خانوار تهرانی در همان آمار حدود ۳۹۵.۱ میلیون تومان، معادل ماهانه ۳۲.۹ میلیون تومان، و متوسط درآمد سالانه نزدیک به ۴۹۳.۲ میلیون تومان، معادل ماهانه ۴۱.۱ میلیون تومان بوده است. قسط یک میلیاردی تقریباً ۴۹ درصد متوسط درآمد خانوار تهرانی را مصرف میکند.
این مقایسه یک محدودیت آماری نیز دارد. متوسط درآمد، وضعیت همه خانوارها را نشان نمیدهد و تحت تأثیر درآمد بالای گروههای ثروتمند قرار میگیرد. خانوار میانه ممکن است درآمدی کمتر از میانگین داشته باشد. علاوه بر آن، بخشی از خانوارهای تهرانی همزمان مستأجرند و تا زمان تحویل یا سکونت در خانه جدید باید اجاره نیز پرداخت کنند.
سهم مسکن از هزینه خانوار شهری به حدود ۴۳.۷ درصد رسیده و در تهران نزدیک به ۶۰ درصد برآورد شده است. این ارقام بیانگر آن است که بودجه خانوار پیش از دریافت وام نیز زیر فشار مسکن قرار دارد. افزودن قسط سنگین به سبد هزینهای که اجاره سهم اصلی آن را تشکیل میدهد، بدون یک دوره تنفس یا حمایت مکمل، میتواند فشار نقدینگی را تشدید کند.
چرا افزایش سقف وام الزاماً قدرت خرید ایجاد نمیکند؟
اثرگذاری وام مسکن به رابطه میان چهار متغیر وابسته است: رشد درآمد خانوار، قیمت مسکن، نرخ سود و نسبت وام به ارزش ملک. اگر قیمت مسکن سریعتر از سقف تسهیلات رشد کند، قدرت پوشش وام کاهش مییابد؛ حتی اگر رقم اسمی آن هر چند سال یکبار دو برابر شود.
تسهیلات بزرگ با نرخ سود بالا ممکن است قدرت «پرداخت بدهی» را جایگزین قدرت خرید کند. خانوار ظاهراً منابع بیشتری در اختیار میگیرد، اما بخش عمده درآمد آینده خود را به بانک واگذار میکند. این الگو زمانی خطرناکتر میشود که درآمد وامگیرنده متغیر، غیررسمی یا وابسته به اضافهکاری باشد.
حسن محتشم، فعال صنعت ساختمان، در واکنش به افزایش سقف تسهیلات تأکید کرده است: «افزایش سقف وام مسکن بدون کاهش نرخ سود و کنترل تورم بخش مصالح، عملاً نتیجه چندانی در تقویت توان متقاضیان مصرفی ندارد.» این ارزیابی به پیوند میان بازار اعتبار و هزینه تولید مسکن اشاره دارد؛ زیرا افزایش وام در بازاری با عرضه محدود و هزینه ساخت فزاینده میتواند بخشی از اثر خود را در قالب رشد قیمت از دست بدهد.
کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، نیز گفته است وامهای خرید مسکن طی سالهای گذشته بخش مهمی از اثرگذاری خود را در بازار ملک از دست دادهاند. این افت اثرگذاری را میتوان در کاهش نسبت وام به قیمت واحد مسکونی مشاهده کرد. زمانی وام خرید میتوانست بخش معناداری از بهای یک خانه متوسط را پوشش دهد، اما اکنون در تهران گاهی فقط معادل قیمت چند مترمربع است.
حسین عبدهتبریزی نیز بحران مسکن ایران را بیش از آنکه صرفاً کمبود فیزیکی خانه بداند، بحران استطاعت و نظام تأمین مالی مسکن توصیف کرده است. این تفکیک اهمیت زیادی دارد؛ زیرا سیاست افزایش ساختوساز، سیاست کنترل سوداگری و سیاست تأمین مالی خانوار هرکدام ابزارهای متفاوتی میطلبند و نمیتوان یک مسئله چندوجهی را فقط با افزایش سقف وام حل کرد.
تورم ساختوساز چگونه اثر وام را خنثی میکند؟
بازار مسکن فقط از سمت تقاضا با محدودیت روبهرو نیست. تورم نهادههای ساختمانی، زمین، دستمزد و خدمات فنی، هزینه عرضه واحد جدید را افزایش میدهد. آمار مربوط به نهادههای ساختمانی تهران در زمستان ۱۴۰۴ از رشد فصلی حدود ۳۶ درصد، تورم نقطهبهنقطه نزدیک به ۹۶.۸ درصد و تورم سالانه حدود ۶۱.۸ درصد حکایت دارد.
وقتی هزینه تولید مسکن با چنین سرعتی افزایش مییابد، سازنده برای شروع پروژه جدید به سرمایه بیشتری نیاز دارد و قیمت فروش نیز تحت فشار قرار میگیرد. در چنین محیطی، افزایش یکباره سقف وام ممکن است تنها برای مدت کوتاهی نسبت تسهیلات به قیمت ملک را بهتر کند و با موج بعدی افزایش هزینه ساخت، اثر آن دوباره کاهش یابد.
نرخ سود بالای تسهیلات ساخت نیز از سوی عرضه بر قیمت اثر میگذارد. سازندهای که سرمایه در گردش را با هزینه بالا تأمین میکند، هزینه مالی را در قیمت نهایی لحاظ خواهد کرد. بنابراین کاهش پایدار قیمت تمامشده به سیاستهایی مانند افزایش عرضه زمین آماده، کاهش زمان صدور مجوز، ثبات مقررات، تأمین مالی بلندمدت ساخت و توسعه الگوهای اجارهداری حرفهای نیاز دارد.
افزایش اعتبار خرید بدون رشد متناسب عرضه، در برخی مناطق میتواند تقاضای اسمی را بالا ببرد و به فروشندگان امکان افزایش قیمت بدهد. شدت این اثر به رکود یا رونق معاملات، موجودی واحدهای مصرفی و قدرت چانهزنی خریداران بستگی دارد، اما نمیتوان فرض کرد تمام مبلغ وام مستقیماً به قدرت خرید واقعی خانوار تبدیل میشود.
شبکه بانکی و فاصله تکلیف قانونی با عملکرد اعتباری
قانون جهش تولید مسکن بانکها را مکلف کرده است بخشی از تسهیلات خود را به حوزه مسکن اختصاص دهند. بااینحال، گزارشهای نظارتی از فاصله قابلتوجه میان تکلیف قانونی و عملکرد شبکه بانکی حکایت دارد. براساس ارزیابی دیوان محاسبات، در سال ۱۴۰۴ تنها حدود ۳.۶ درصد از سهم موردانتظار تسهیلات بانکی مرتبط با این تکلیف تحقق یافته است.
بانکها معمولاً به محدودیت منابع بلندمدت، ناترازی، ریسک بازپرداخت و عدم تطابق سررسید سپردهها با وامهای مسکن اشاره میکنند. سپرده بانکی ممکن است کوتاهمدت باشد، اما وام مسکن به بازپرداخت ۱۲ تا ۲۰ساله نیاز دارد. بدون بازار رهن ثانویه و ابزارهای تأمین مالی بلندمدت، فشار تکلیفی بر بانکها میتواند به افزایش ریسک ترازنامه منجر شود.
بانک مسکن از پرداخت بیش از ۳۳ هزار فقره تسهیلات خرید در هفتماهه سال ۱۴۰۴ و رشد حدود ۳۰ درصدی تعداد این تسهیلات خبر داده بود. رشد تعداد وامها نشانه افزایش فعالیت اعتباری است، اما برای ارزیابی اثر اجتماعی آن باید مشخص شود دریافتکنندگان در کدام دهکهای درآمدی قرار دارند، چه میزان آورده داشتهاند و چند درصد از قیمت ملک با تسهیلات پوشش داده شده است.
تعداد وام پرداختشده بهتنهایی معیار موفقیت سیاست نیست. شاخصهای دقیقتر شامل کاهش زمان انتظار برای خرید خانه، افزایش سهم خانهاولیها از معاملات، کاهش نسبت قیمت مسکن به درآمد و پایین ماندن نرخ معوقات است. ممکن است تعداد وامها افزایش یابد، اما عمده آنها به خانوارهایی برسد که پیشتر نیز دارایی یا پسانداز کافی داشتهاند.
وام جدید برای کدام خانوارها واقعاً قابلاستفاده است؟
مشتری واقعی وام یک میلیاردی، خانواری نیست که فقط به مسکن نیاز دارد؛ بلکه خانواری است که همزمان از درآمد ماهانه نسبتاً بالا، آورده چندمیلیاردی و امنیت شغلی برخوردار باشد. این ویژگیها بیشتر در میان دهکهای میانی رو به بالا، خانوارهای دارای دو منبع درآمد و افرادی دیده میشود که پیشتر داراییهایی مانند زمین، خودرو، طلا یا ارث در اختیار داشتهاند.
وام میتواند برای خانواری که قصد تبدیل یک واحد کوچک به خانهای بزرگتر دارد، کاربرد بیشتری از یک خانهاولی فاقد پسانداز داشته باشد. مالک قبلی میتواند ارزش ملک خود را بهعنوان آورده وارد معامله کند و از تسهیلات برای پوشش مابهالتفاوت بهره ببرد. به همین علت، افزایش سقف وام ممکن است بیش از آنکه ورود مستأجران به بازار مالکیت را تسهیل کند، به جابهجایی مالکان موجود کمک کند.
برای خانوار با درآمد ۳۰ تا ۴۰ میلیون تومان، وام یک میلیاردی از نظر جریان نقدی بسیار سنگین است؛ زیرا بین نیمی تا دوسوم درآمد را مصرف میکند. در درآمد ۵۰ میلیون تومانی نیز سهم قسط بالاتر از ۴۰ درصد است. سطح درآمد حدود ۶۰ میلیون تومان، قسط را به محدوده یکسوم نزدیک میکند، اما مسئله تأمین چند میلیارد تومان آورده همچنان پابرجا میماند.
بخشی از متقاضیان ممکن است برای احراز توان پرداخت، درآمد غیررسمی یا حمایت خانواده را در نظر بگیرند؛ منابعی که همیشه از نظر بانک قابلپذیرش نیستند. ضامن، اعتبار شغلی و گردش حساب میتواند مسیر دریافت وام را دشوارتر کند. بنابراین «واجد شرایط بودن روی کاغذ» با «امکان واقعی دریافت و بازپرداخت» تفاوت دارد.
خانهاولیها به چه نوع حمایتهایی نیاز دارند؟
مسئله خانهاولیها ترکیبی از کمبود پسانداز، پایین بودن درآمد، قیمت بالای زمین، هزینه تأمین مالی و نااطمینانی اقتصادی است. افزایش سقف وام فقط یکی از اجزای این معادله را تغییر میدهد. اگر سایر اجزا ثابت بمانند، خانوار اعتبار بیشتری دریافت میکند، اما الزاماً به نقطه خرید خانه نمیرسد.
یارانه سود هدفمند میتواند نسبت قسط به درآمد خانوارهای واجد شرایط را کاهش دهد؛ مشروط بر آنکه براساس دهک درآمدی، خانهاولی بودن، وضعیت تأهل و ارزش ملک طراحی شود. پرداخت یارانه یکسان به همه متقاضیان، ممکن است بخش بزرگی از منابع عمومی را به خانوارهایی منتقل کند که بدون حمایت نیز امکان خرید دارند.
طولانیتر شدن دوره بازپرداخت نیز قسط ماهانه را کاهش میدهد، اما مجموع سود را افزایش خواهد داد. این ابزار زمانی مفیدتر است که نرخ ثابت بلندمدت، امکان بازپرداخت زودتر و سازوکار حمایت در دوره بیکاری وجود داشته باشد. طراحی اقساط پلکانی متناسب با رشد درآمد نیز میتواند فشار سالهای نخست را کم کند، هرچند باید از انتقال بیشازحد بدهی به سالهای بعد جلوگیری شود.
تسهیلات پساندازمحور، حسابهای ویژه خانهاولیها، تضمین بخشی از پیشپرداخت و اجاره به شرط تملیک از دیگر ابزارهایی هستند که میتوانند مشکل آورده را هدف قرار دهند. فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی، نیز دهکهای کمدرآمدی را که توان تأمین آورده اولیه ندارند، در اولویت سیاستهای حمایتی دانسته است. این رویکرد زمانی عملی میشود که منابع بودجهای پایدار و نظام شفاف شناسایی متقاضیان وجود داشته باشد.
توسعه بازار اجاره حرفهای نیز باید در کنار سیاست مالکیت قرار گیرد. همه خانوارها در هر مقطع زمانی توان یا تمایل خرید خانه ندارند. قراردادهای بلندمدت، مشوقهای مالیاتی برای عرضه واحد استیجاری، بیمه اجاره و ساخت مسکن اجارهای میتواند امنیت سکونت را افزایش دهد و فشار اجتماعی برای خرید فوری خانه با بدهی سنگین را کاهش دهد.
شفافیت آماری بخش دیگری از سیاستگذاری مسکن است. انتشار منظم دادههای قیمت و معاملات به تفکیک منطقه، متراژ و عمر بنا، امکان سنجش واقعی پوشش وام را فراهم میکند. نرگس مرزبان، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، بر اهمیت قیمتی تأکید کرده که در کف بازار و معاملات واقعی شکل میگیرد. تصمیمگیری براساس قیمتهای پیشنهادی آگهیها ممکن است تصویری اغراقشده یا ناقص از بازار ارائه دهد.
برای ارزیابی وام مسکن باید سه نسبت بهصورت همزمان منتشر شود: نسبت قسط به درآمد، نسبت خالص وام به قیمت ملک و نسبت آورده موردنیاز به پسانداز خانوار. تمرکز صرف بر رقم یک یا دو میلیارد تومان، هزینه اوراق، اقساط بلندمدت و فاصله عظیم میان درآمد و قیمت خانه را پنهان میکند. سیاست اعتباری زمانی به ابزار خانهدار شدن تبدیل میشود که این سه نسبت برای خانوار مصرفی، نه فقط برای متقاضیان پردرآمد، در محدوده قابلتحمل قرار گیرد.
