اجارهبها در تهران زیر فشار تورم؛ فاصله میان مصوبههای حمایتی و واقعیت بازار مسکن
بازار اجاره مسکن در تهران در شرایطی وارد دوره جدیدی از فشار قیمتی شده است که سیاستگذار طی ماههای گذشته تلاش کرده با ابزارهای قانونی، سرعت افزایش هزینه مسکن برای مستأجران را کنترل کند. گزارشهای میدانی از بازار اجاره نشان میدهد در برخی مناطق پایتخت، افزایش قیمت قراردادهای جدید و تمدیدی به مراتب بالاتر از سقفهای اعلام شده بوده و در بعضی فایلها رشد ۷۰ تا ۱۰۰ درصدی نیز مشاهده شده است. این شرایط باعث شده فاصله میان سیاستهای حمایتی دولت و شرایط واقعی بازار برای بسیاری از خانوارها بیشتر شود.
در شرایطی که شورای عالی مسکن سقف افزایش اجارهبها در تهران را ۲۷ درصد اعلام کرده بود، دولت همزمان بر اجرای سیاستهایی مانند تمدید قراردادها و پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن تأکید داشت. با این حال، رفتار بازار نشان داد که عوامل اقتصادی مانند تورم عمومی، افزایش هزینه نگهداری ملک، رشد قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید خانوارها همچنان اثر تعیینکنندهای بر نرخهای پیشنهادی مالکان دارد.
بررسی دقیق بازار اجاره نشان میدهد میان «نرخ قانونی افزایش اجاره» و «نرخ واقعی مورد پذیرش بازار» شکافی ایجاد شده است. این شکاف تنها به معنای افزایش قیمت نیست، بلکه نشاندهنده پیچیدگی تنظیم بازار مسکن در اقتصادی است که هزینههای تولید، قیمت داراییها و سطح درآمد خانوارها همزمان تحت فشار قرار دارند.
مصوبههای کنترل اجاره و چالش اجرای آنها در بازار واقعی
یکی از مهمترین سیاستهای دولت برای کنترل بازار اجاره، تعیین سقف افزایش قراردادهای مسکونی بوده است. در چارچوب قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها، تلاش شد با تعیین محدودیت برای رشد اجاره، از شوک قیمتی به مستأجران جلوگیری شود. در ادامه نیز مصوبه سران قوا که در تیر ابلاغ شد، تمدید برخی قراردادهای مسکونی را با افزایش حداکثر ۲۵ درصدی برای مدت یک سال پیشبینی کرد.
با این حال، تجربه بازار نشان داده است که اجرای سیاستهای دستوری در حوزه مسکن نیازمند ابزارهای نظارتی، سازوکارهای اجرایی و حمایتهای مکمل است. زمانی که نرخ تورم، هزینههای اقتصادی مالک و بازدهی سایر بازارهای سرمایهگذاری با سقف قانونی همخوانی نداشته باشد، احتمال فاصله گرفتن رفتار بازار از مقررات افزایش پیدا میکند.
علیرضا نوین، عضو کمیسیون عمران مجلس، درباره همین فاصله میان تصمیم سیاستگذار و واقعیت بازار اعلام کرده است که تصمیم بر افزایش ۲۵ درصدی اجارهبها بوده، اما در عمل افزایشها در برخی موارد به بالای ۵۰ درصد رسیده است. او دلیل این وضعیت را از نگاه مالکان، تورم بالا و افزایش هزینههای اقتصادی عنوان کرده است.
این موضوع نشان میدهد مسئله بازار اجاره تنها با تصویب یک عدد مشخص حل نمیشود. بازار مسکن مجموعهای از متغیرهای اقتصادی است که در آن رفتار عرضهکننده و تقاضاکننده تحت تأثیر شرایط کلان اقتصادی شکل میگیرد.
بحران اجاره تهران از زاویه اقتصاد مسکن؛ وقتی درآمد از هزینه مسکن عقب میماند
تحلیل اقتصادی بازار اجاره تهران نشان میدهد مسئله اصلی فقط میزان افزایش اجارهبها نیست، بلکه نسبت میان هزینه مسکن و درآمد خانوار اهمیت بیشتری دارد. در شرایطی که درآمد بسیاری از خانوارها با سرعتی کمتر از هزینههای زندگی افزایش پیدا میکند، حتی رشدهای متوسط اجاره نیز میتواند فشار قابل توجهی بر بودجه خانوار ایجاد کند.
بر اساس دادههای منتشر شده از مرکز آمار، تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن حدود ۳۱.۷ درصد و تورم سالانه این بخش حدود ۳۲.۵ درصد گزارش شده است. در مقابل، گزارشهای میدانی از برخی مناطق تهران افزایشهایی بسیار بالاتر را نشان میدهد. بنابراین باید میان متوسط آماری بازار و تغییرات مشاهده شده در برخی قراردادها تفاوت قائل شد.
افزایش هزینه مسکن زمانی به بحران اقتصادی تبدیل میشود که سهم اجاره از درآمد خانوار افزایش پیدا کند. در چنین شرایطی، خانوار مجبور میشود بخش بیشتری از منابع خود را برای تأمین سرپناه اختصاص دهد و در نتیجه هزینههایی مانند آموزش، سلامت، تفریح و پسانداز کاهش پیدا میکند.
کاهش استطاعت مسکن و تغییر الگوی زندگی خانوارها
یکی از پیامدهای مهم افزایش اجارهبها، تغییر الگوی سکونت خانوارها در شهر تهران است. بخشی از خانوارهایی که پیش از این امکان سکونت در مناطق میانی شهر را داشتند، به دلیل فشار هزینهها به مناطق ارزانتر یا حاشیهای منتقل شدهاند. این جابهجایی تنها یک تغییر مکانی نیست، بلکه پیامدهای اقتصادی و اجتماعی گستردهای به همراه دارد.
کاهش توان پرداخت اجاره میتواند موجب افزایش زمان رفت و آمد، افزایش هزینه حمل و نقل، کاهش دسترسی به خدمات شهری و تغییر سبک زندگی خانوار شود. از منظر اقتصاد شهری، زمانی که هزینه سکونت در مناطق مرکزی افزایش پیدا میکند، گروههای درآمدی پایینتر به تدریج از این مناطق خارج میشوند و ساختار اقتصادی شهر تغییر میکند.
مرکز پژوهشهای مجلس نیز بر ضرورت عبور از سیاستهای کوتاه مدت و حرکت به سمت تنظیمگری هوشمند بازار مسکن تأکید کرده است. ایجاد نظام حمایتی پایدار، توسعه مسکن استیجاری، شناسایی دقیق گروههای آسیبپذیر و افزایش قدرت چانهزنی مستأجران از جمله محورهایی است که در سیاستگذاری این حوزه اهمیت دارد.
در واقع، کنترل پایدار بازار اجاره نیازمند مجموعهای از سیاستهاست که همزمان عرضه مسکن، درآمد خانوار و سازوکارهای حمایتی را مورد توجه قرار دهد. تمرکز صرف بر محدود کردن افزایش قیمت، بدون اصلاح عوامل بنیادی بازار، نمیتواند فشار موجود را به شکل کامل کاهش دهد.
ریشههای اقتصادی رشد اجاره؛ از کمبود عرضه تا رفتار سرمایهای در بازار مسکن
بازار اجاره تهران تحت تأثیر مجموعهای از عوامل اقتصادی قرار دارد که مهمترین آنها کمبود عرضه مناسب، افزایش قیمت مسکن و نبود بازار حرفهای اجارهداری است. در بسیاری از اقتصادهای توسعه یافته، شرکتهای بزرگ اجارهداری و سرمایهگذاران نهادی نقش مهمی در تأمین مسکن اجارهای دارند، اما در بازار ایران بخش زیادی از عرضه اجاره توسط مالکان خرد انجام میشود.
زمانی که بازار اجاره به تعداد زیادی مالک خرد وابسته باشد، تصمیمگیری درباره قیمت بیشتر تحت تأثیر شرایط شخصی مالک، هزینههای زندگی، انتظار تورمی و بازدهی سایر داراییها قرار میگیرد. به همین دلیل، تغییرات اقتصادی میتواند به سرعت در قراردادهای اجاره منعکس شود.
قیمت مسکن نیز یکی از عوامل مهم اثرگذار بر اجارهبهاست. بسیاری از مالکان نرخ اجاره را با توجه به ارزش ملک و بازدهی مورد انتظار خود تعیین میکنند. بنابراین افزایش قیمت دارایی مسکن میتواند انتظارات مالکان برای دریافت اجاره بیشتر را تقویت کند.
ضرورت افزایش عرضه مسکن استیجاری و اصلاح سیاستهای حمایتی
یکی از موضوعات مورد تأکید کارشناسان، توسعه بازار مسکن استیجاری است. در شرایطی که تقاضای اجاره در شهرهای بزرگ افزایش یافته، نبود عرضه کافی باعث شده فشار بیشتری بر مستأجران وارد شود. ایجاد واحدهای اجارهای حمایتی و ورود بخشهای مختلف اقتصادی به ساخت و عرضه مسکن استیجاری میتواند بخشی از این فشار را کاهش دهد.
در کنار عرضه، موضوع خانههای خالی نیز همواره یکی از محورهای بحث سیاستگذاران بوده است. مالیات بر خانههای خالی با هدف افزایش عرضه وارد نظام سیاستگذاری شد، اما شناسایی دقیق این واحدها و ایجاد اثرگذاری اقتصادی آن همچنان یکی از چالشهای اجرایی محسوب میشود.
داود بیگینژاد، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، نیز بر این موضوع تأکید کرده است که شکاف میان درآمد مستأجران و هزینه اجاره، توان پرداخت خانوارها را کاهش داده است. از نگاه فعالان بازار، افزایش عرضه مسکن استیجاری و ایجاد تعادل میان عرضه و تقاضا، یکی از راهکارهای مهم برای کاهش فشار بر بازار اجاره محسوب میشود.
سعید لطفی، دبیر اتحادیه مشاوران املاک تهران، نیز افزایش هزینه ساخت، قیمت مسکن و شرایط اقتصادی را از عوامل اثرگذار بر بازار اجاره دانسته است. این دیدگاه نشان میدهد حتی فعالان صنفی بازار نیز مسئله اجاره را صرفاً به رفتار مالکان محدود نمیکنند و آن را نتیجه مجموعهای از عوامل اقتصادی میدانند.
