بازار مسکن تهران میان قیمتهای بالا و تخفیفهای بیشتر
بازار مسکن تهران در میانه شهریور با نشانههایی تازه از افزایش انعطاف فروشندگان روبهرو شده است. تعداد فایلهایی که با تخفیف یا امکان مذاکره جدیتر عرضه میشوند بیشتر شده، اما این تغییر هنوز به معنای آغاز ریزش عمومی قیمت مسکن تهران نیست. آنچه در بازار دیده میشود بیشتر حاصل ترکیب رکود معاملات، کاهش قدرت خرید و نیاز بخشی از مالکان به نقدینگی است؛ وضعیتی که فاصله میان قیمت اعلامی فروشنده و رقم نهایی مورد قبول خریدار را افزایش داده است.
بررسی فایلهای فروش در مناطق مختلف پایتخت نشان میدهد بخشی از مالکان پس از ماههایی که بازار با جهش شدید قیمتهای پیشنهادی روبهرو بود، اکنون برای انجام معامله آمادگی بیشتری برای تخفیف دارند. به همین دلیل افزایش فایلهای قابل مذاکره میتواند نشانهای از تغییر رفتار فروشندگان باشد، اما به تنهایی برای اعلام افت قطعی قیمت کافی نیست.
دادههای رصد بازار در شهریور نیز همین دوگانگی را نشان میدهد. متوسط قیمت پیشنهادی فروش واحدهای مسکونی در مناطق ۹ تا ۱۲ تهران در میانه شهریور به حدود ۱۴۵ میلیون تومان در هر مترمربع رسیده، در حالی که این رقم در ماه قبل حدود ۱۳۷ میلیون تومان بود. این افزایش حدود ۵.۸ درصدی نشان میدهد سطح قیمتهای اعلامی همچنان بالاست، حتی در شرایطی که بخش قابل توجهی از تقاضای مصرفی توان حضور موثر در بازار را ندارد.
فاصله قیمت پیشنهادی با معامله واقعی بیشتر شده است
یکی از نکات مهم در ارزیابی شرایط فعلی، تفاوت میان قیمت آگهی و قیمت قطعی معامله است. مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز بر این موضوع تاکید کرده و اعلام کرده است قیمتهای درجشده در آگهیهای اینترنتی لزوما مبنای مناسبی برای تحلیل بازار نیستند، زیرا بهویژه در دورههای کممعامله ممکن است فاصله قابل توجهی میان رقم پیشنهادی و قیمت نهایی قرارداد وجود داشته باشد.
برای نمونه، اگر ملکی ابتدا با قیمت ۲۰ میلیارد تومان عرضه شود و مالک در نهایت حاضر باشد آن را با ۱۸ میلیارد تومان بفروشد، نمیتوان صرفا بر اساس کاهش ۱۰ درصدی قیمت پیشنهادی نتیجه گرفت که ارزش واقعی ملک نیز به همین میزان افت کرده است. اگر معاملات مشابه از قبل در محدوده ۱۸ میلیارد تومان انجام شده باشند، این تخفیف بیشتر نشاندهنده تعدیل انتظار فروشنده است تا سقوط قیمت بازار.
شرایط فعلی از منظر حجم معاملات نیز با محدودیت جدی روبهروست. کاهش قدرت خرید خانوار، فاصله زیاد قیمت واحد مسکونی با درآمد و دشواری تامین منابع مالی باعث شده بخش بزرگی از تقاضای مصرفی از بازار خارج بماند. در مقابل، فروشندگان نیز به دلیل رشد عمومی هزینهها و انتظار برای حفظ ارزش دارایی، در برابر کاهش شدید قیمت مقاومت میکنند. نتیجه این وضعیت، بازاری با قیمتهای بالا و معاملات محدود است که در آن چانهزنی خریداران نسبت به ماههای قبل اهمیت بیشتری پیدا کرده است.
فردین یزدانی، پژوهشگر اقتصاد شهری و مسکن، در تحلیلهای اخیر خود از کوچکشدن اندازه بازار و قفلشدگی معاملات در شهرهای بزرگ سخن گفته است. به گفته او، جریانهای تورمی همچنان بر ارزش موجودی سرمایه در بخش مستغلات اثر میگذارند. او همچنین اعلام کرده سهم تهران از سرمایهگذاری بخش ساختمان نسبت به سالهای قبل کاهش قابل توجهی داشته و تغییر جغرافیای ساختوساز به سمت مناطق پیرامونی پررنگتر شده است.
هزینه ساخت مانع افت سریع قیمتها شده است
در کنار افت تقاضای موثر، هزینه تولید مسکن همچنان در سطح بالایی قرار دارد. فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوهسازان، میانگین هزینه ساخت یک ساختمان پنجطبقه را حدود ۶۰ میلیون تومان برای هر مترمربع اعلام کرده و گفته است این رقم نسبت به سال قبل حدود ۷۰ درصد افزایش یافته است. او همچنین از رشد ۴۰ تا ۲۷۰ درصدی قیمت برخی مصالح ساختمانی خبر داده است.
بیتالله ستاریان، کارشناس بازار مسکن، نیز هزینه ساخت هر مترمربع ساختمان را در شرایط فعلی حدود ۶۰ میلیون تومان برآورد کرده است. از سوی دیگر، ایرج رهبر، رئیس انجمن صنفی انبوهسازان تهران، هزینه ساخت را در بهترین شرایط حدود ۵۵ میلیون تومان و در برخی پروژهها بین ۶۰ تا ۷۰ میلیون تومان عنوان کرده است. این ارقام نشان میدهد کاهش تقاضا با افزایش همزمان هزینه جایگزینی ساختمان مواجه شده و همین موضوع مسیر افت سریع قیمت اسمی ملک را دشوار کرده است.
افزایش هزینه ساخت زمانی اهمیت بیشتری پیدا میکند که بازار با محدودیت عرضه جدید نیز روبهرو باشد. فردین یزدانی اعلام کرده متوسط قیمت مصالح ساختمانی طی یک سال حدود ۱۳۰ درصد رشد داشته است. به گفته او، مصالح تقریبا یکسوم هزینه تمامشده را تشکیل میدهد و چنین رشدی میتواند اثر قابل توجهی بر قیمت نهایی ساختمان داشته باشد. این فشار هزینهای سبب میشود بسیاری از سازندگان و مالکان حاضر به کاهش شدید قیمت فروش نباشند، حتی اگر زمان فروش طولانیتر شود.
افزایش تخفیفها در چنین فضایی بیش از هر چیز به نیاز نقدینگی برخی فروشندگان و ضعف تقاضای موثر مربوط میشود. فروشندهای که برای تامین نقدینگی به انجام معامله نیاز دارد، ممکن است از قیمت اولیه عقبنشینی کند، در حالی که مالکی که ضرورتی برای فروش ندارد همچنان رقم بالاتری مطالبه کند. به همین دلیل رفتار بازار یکدست نیست و میزان انعطاف در محلهها، گروههای قیمتی و نوع واحدهای مسکونی تفاوت دارد.
برای آنکه بتوان از اصلاح واقعی و گسترده قیمت سخن گفت، تنها افزایش تخفیف کافی نیست. کاهش قیمت معاملات قطعی، افزایش تعداد قراردادها در سطوح پایینتر، تغییر معنادار مدت فروش و تعدیل نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار و اجارهبها از جمله شاخصهایی هستند که باید همزمان بررسی شوند. در حال حاضر اطلاعات منتشرشده بیشتر بر قیمتهای پیشنهادی تکیه دارد و نبود داده کامل از معاملات قطعی، ارزیابی میزان افت واقعی بازار را دشوار میکند.
بنابراین تحولات شهریور بیش از آنکه از سقوط ناگهانی بازار حکایت داشته باشد، نشاندهنده افزایش قدرت چانهزنی خریداران در بازاری کممعامله است. قیمتهای پیشنهادی در برخی مناطق همچنان رشد کردهاند، اما فروشندگان بیشتری برای رسیدن به معامله حاضر به مذاکره شدهاند و همین فاصله میان قیمت روی آگهی و رقم نهایی قرارداد را به یکی از مهمترین شاخصهای قابل رصد در بازار مسکن تهران تبدیل کرده است.
