اجارهبها چگونه به هزینه پنهان کالاها تبدیل شد
رشد چند ساله اجارهبها در بازار مسکن و واحدهای تجاری، فقط بودجه خانوارهای مستاجر را درگیر نکرده و به تدریج در قیمت کالاها و خدمات روزمره نیز دیده میشود. فروشندهای که مغازه اجارهای دارد، تولیدکنندهای که کارگاه خود را با قرارداد سالانه تمدید میکند و ارائهدهنده خدمتی که باید هم اجاره محل کار و هم اجاره خانه را بپردازد، با افزایش هزینه ثابت ماهانه روبهروست. این هزینه در ظاهر روی برچسب قیمت کالا نوشته نمیشود، اما در محاسبه بهای تمام شده کنار دستمزد، حمل و نقل، مالیات، انرژی و سود حداقلی قرار میگیرد.
دادههای تازه بازار اجاره نشان میدهد شیب رشد اجاره مسکن در ابتدای سال ۱۴۰۵ نسبت به تورم عمومی کمتر شده، اما سطح آن همچنان برای مستاجران و کسب و کارهای اجارهنشین سنگین است. تورم نقطه به نقطه شاخص اجاره مسکن در فروردین ۱۴۰۵ به ۳۱.۱ درصد، تورم ماهانه آن به ۱.۶ درصد و تورم سالانه به ۳۳.۷ درصد رسیده است. در همان ماه، تورم عمومی نقطه به نقطه ۷۳.۵ درصد، تورم ماهانه ۵ درصد و تورم سالانه ۵۳.۷ درصد گزارش شده است. مقایسه این اعداد نشان میدهد اجاره در ماه مورد بررسی آرامتر از میانگین قیمتها رشد کرده، اما اثر انباشته آن برای کسب و کارها ناگهانی و قابل انتقال به قیمت فروش است.
در بازار خردهفروشی، اجاره محل کسب یکی از اقلام مهم هزینه ثابت است. برخلاف هزینه خرید کالا که با میزان فروش تغییر میکند، اجاره باید در پایان هر ماه پرداخت شود؛ حتی اگر فروش کاهش یافته باشد. به همین علت، وقتی صاحب ملک تجاری رقم قرارداد را بالا میبرد، بخشی از فعالان بازار برای حفظ حاشیه سود یا جلوگیری از زیان، قیمت کالا را اصلاح میکنند. این اصلاح قیمت در کالاهای کوچک نیز قابل مشاهده است؛ از لوازم تحریر و پوشاک تا خدمات آرایشگاهی، تعمیرات، آموزش آزاد، مبلمان و کالاهای خانگی.
هزینه محل کسب در قیمت نهایی دیده میشود
بررسیهای منتشرشده درباره واحدهای خردهفروشی نشان میدهد سهم اجاره مغازه از کل هزینههای برخی فروشگاههای اجارهای در سالهای اخیر افزایش قابل توجهی داشته است. در یک گزارش از وضعیت خردهفروشیها، سهم هزینه اجاره محل کسب برای فروشگاههای اجارهای در سال ۱۳۹۹ تا سطح ۴۲ درصد برآورد شده و نسبت خردهفروشان مستاجر نیز از ۴۸ درصد در سال ۱۳۹۴ به ۵۴ درصد در سال ۱۴۰۱ رسیده است. این ارقام توضیح میدهد چرا تغییر اجاره ملک تجاری میتواند با فاصله کوتاه وارد قیمت مصرفکننده شود.
نمونههای میدانی از بازار املاک تجاری نیز همین فشار را نشان میدهد. در اصفهان، برای مغازههای کوچک ۱۸ تا ۲۰ متری، اجارههای ماهانه چند میلیون تا چند ده میلیون تومانی در آگهیها دیده شده و برای واحدهای بزرگتر در مناطق پرتردد، ودیعههای میلیاردی و اجارههای بالای صد میلیون تومان اعلام شده است. رئیس اتاق اصناف اصفهان نیز در توضیح این روند، کمبود عرضه ملک تجاری در برابر تقاضای بالا و رشد هزینه ساخت را از عوامل موثر در افزایش اجاره واحدهای صنفی دانسته است.
اثر این وضعیت در صنفهایی که وابستگی بیشتری به مراجعه حضوری دارند، سریعتر بروز میکند. فروشگاه لوازم تحریر، نمایشگاه مبل، آرایشگاه، کلینیک خدماتی، آموزشگاه و واحد تعمیراتی نمیتوانند به سادگی از محل فیزیکی صرف نظر کنند. در این کسب و کارها، محل فعالیت بخشی از مدل درآمدی است و افزایش اجاره مغازه مستقیما در نرخ خدمات یا قیمت کالا لحاظ میشود. اگر مواد اولیه وارداتی یا وابسته به نرخ ارز هم در زنجیره تامین وجود داشته باشد، ترکیب اجاره، مواد اولیه و کاهش قدرت خرید مشتری، فاصله قیمت امروز و چند ماه قبل را بیشتر میکند.
این روند برای مالکان نیز فقط یک تصمیم ساده درآمدی نیست. بخشی از مالکان واحدهای مسکونی و تجاری، اجاره را منبع اصلی درآمد خود میدانند و با افزایش هزینههای زندگی، برای حفظ قدرت خرید درآمد اجارهای خود رقم قرارداد را بالا میبرند. اما در سمت مقابل، مستاجر تجاری همین افزایش را به قیمت کالا و خدمات منتقل میکند و در نهایت همان موج گرانی دوباره به سبد مصرفی موجر و مستاجر بازمیگردد. به این ترتیب، بازار اجاره میتواند به یکی از مسیرهای انتقال هزینه در اقتصاد شهری تبدیل شود.
مهار فشار اجاره فقط با قیمتگذاری ممکن نیست
بررسی تجربههای بینالمللی نشان میدهد تنظیم بازار اجاره معمولا فقط به تعیین عدد دستوری محدود نمیشود. در بسیاری از کشورها، مقررات اجاره شامل نحوه تعیین اجاره اولیه، سازوکار افزایش سالانه، نسبت افزایش اجاره به شاخص قیمت مصرفکننده، مدت قرارداد، حقوق موجر و مستاجر و کیفیت واحد اجارهای است. هدف این سیاستها کاهش شوک اجاره برای مستاجر است، اما سختگیری بیش از حد میتواند عرضه واحدهای اجارهای را کاهش دهد یا انگیزه سرمایهگذاری در ساخت و نگهداری ملک را پایین بیاورد.
برای کاهش اثر اجاره بر قیمت کالاها، ابزارهای مکمل اهمیت زیادی دارد. افزایش عرضه واحدهای تجاری و مسکونی، شفافیت قراردادهای اجاره، قراردادهای بلندمدتتر برای کسب و کارهای خرد، تسهیلات هدفمند برای مستاجران واقعی، معافیت مالیاتی مشروط برای موجرانی که قرارداد قابل پیشبینی میبندند و حمایت مالی ارزان از واحدهای صنفی کوچک، میتواند سرعت انتقال هزینه اجاره به قیمت نهایی را کمتر کند. در غیر این صورت، هر تمدید پرشوک اجاره به یک دور تازه بازبینی قیمت در بازار کالا و خدمات تبدیل میشود.
بازار در آستانه فصل جابهجایی با دو فشار همزمان روبهروست؛ از یک طرف خانوارها برای تامین مسکن با رشد اجاره مواجهاند و از طرف دیگر، کسب و کارهای اجارهنشین ناچارند هزینه محل فعالیت را در قیمت فروش لحاظ کنند. در چنین شرایطی، رصد اجاره واحدهای تجاری به اندازه اجاره مسکن اهمیت دارد، زیرا بخشی از تغییرات قیمت در خردهفروشی، خدمات شهری و کالاهای مصرفی از همین مسیر به مصرفکننده نهایی منتقل میشود.
