واگذاری اموال مازادازه بازار سرمایه
نسخه بازنگری شده دستورالعمل نحوه واگذاری اموال مازاد بانکها پس از تصویب در هفتادمین جلسه هیأت عالی بانک مرکزی به شبکه بانکی ابلاغ شده است. این مصوبه که در ۲۳ تیر ۱۴۰۵ به تصویب رسیده، چارچوب قبلی سال ۱۳۹۹ را توسعه میدهد و هدف آن، تسهیل تعیین تکلیف داراییهایی است که نگهداری آنها با فعالیت اصلی مؤسسات اعتباری ارتباط مستقیم ندارد. تغییر اصلی دستورالعمل آن است که مزایده دیگر تنها مسیر رسمی واگذاری محسوب نمیشود و بانکها میتوانند با رعایت ضوابط بانک مرکزی از مجموعه گستردهتری از روشهای مالی و معاملاتی استفاده کنند.
بر پایه اصلاحات ابلاغ شده، استفاده از صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان، صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات و توکنایز کردن داراییها در چارچوب مقررات بانک مرکزی به فهرست روشهای مجاز افزوده شده است. انتقال دارایی به شرکت مدیریت داراییهای شبکه بانکی، مذاکره، معاوضه با اموال سهل البیع و فروش به روش نسیه دفعی نیز در نسخه تازه پیش بینی شده است. در کنار این گزینهها، فروش نقدی و تسویه اقساطی در قالب اجاره به شرط تملیک، فروش اقساطی و مرابحه اقساطی همچنان قابلیت اجرا دارند.
مسیرهای تازه واگذاری اموال مازاد بانکها
افزوده شدن ابزارهای بازار سرمایه میتواند شیوه عرضه داراییهای بزرگ و کم نقدشونده را تغییر دهد. در روش سنتی، یک ملک یا دارایی باید به صورت یکجا در مزایده عرضه میشد و خریدار نیز توان مالی لازم برای تملک کامل آن را در اختیار میداشت. صندوقهای سرمایه گذاری ملکی این امکان را فراهم میکنند که مالکیت اقتصادی دارایی در قالب واحدهای سرمایه گذاری سامان دهی شود و سرمایه گذاران متعددی بتوانند متناسب با منابع خود در آن مشارکت کنند. در چنین ساختاری، ارزش گذاری، افشای اطلاعات، مدیریت دارایی و نقل و انتقال واحدها در بسترهای رسمی بازار سرمایه انجام میشود.
صندوق زمین و ساختمان بیشتر برای پروژههای ساختمانی و تکمیل طرحهای در دست اجرا کاربرد دارد، در حالی که صندوق املاک و مستغلات میتواند بر داراییهای آماده بهره برداری و دارای درآمد متمرکز شود. در این مسیر، دارایی راکد به واحدهای قابل معامله تبدیل میشود و دامنه خریداران بالقوه افزایش مییابد. این سازوکار میتواند محدودیت ناشی از ارزش بالای ملک و کمبود متقاضی برای خرید یکجای آن را کاهش دهد.
توکنایز کردن نیز در متن اصلاحیه قرار گرفته است، هرچند اجرای آن به ضوابط بانک مرکزی وابسته خواهد بود. در این روش، حقوق اقتصادی مرتبط با دارایی میتواند در قالب واحدهای دیجیتال تعریف شود. کاربرد عملی آن به نحوه ثبت مالکیت، ارزش گذاری، تسویه و امکان معامله بستگی دارد. درج این روش در دستورالعمل، امکان استفاده شبکه بانکی از زیرساختهای نوین مالی را با رعایت الزامات نظارتی و حقوقی مطرح کرده است.
مبینا بنی اسدی، کارشناس امور بانکی، این تغییر را فراتر از ساده سازی یک فرآیند اداری ارزیابی کرده است. به گفته او، مسئله اصلی فقط فروش دارایی نیست، بلکه شیوه واگذاری در حال بازطراحی است. در این چارچوب، بازار سرمایه از جایگاه یک ناظر بیرونی به بخشی از زیرساخت اجرایی واگذاری تبدیل میشود و میتواند در قیمت گذاری، انتقال مالکیت و افزایش قابلیت معامله دارایی نقش داشته باشد.
اصلاحیه جدید برای شرکتهای تأمین سرمایه، سبدگردانها، شرکتهای ارزش گذاری و مدیران صندوق نیز حوزه فعالیت تازهای ایجاد میکند. این نهادها میتوانند در فرآیند واگذاری اموال مازاد بانکها، طراحی ساختار، بررسی دارایی، بسته بندی مالی، انتشار ابزارهای مبتنی بر ملک، جذب سرمایه و مدیریت سبد را بر عهده بگیرند. به این ترتیب، فرآیند فروش اموال بانکی میتواند از خدمات تخصصی بیشتری در بازار سرمایه برخوردار شود.
اثر واگذاریها بر نقدشوندگی و ظرفیت تأمین مالی
اثر مستقیم این دستورالعمل بر تأمین مالی اقتصاد فوری نیست، زیرا تبدیل دارایی مازاد به منابع قابل استفاده به زمان، تقاضای سرمایه گذاران و تکمیل مراحل حقوقی نیاز دارد. با این حال، کاهش داراییهای غیرمولد میتواند انجماد منابع را کمتر کند و مدیریت ترازنامه بانک را بهبود دهد. آزاد شدن منابع محبوس در املاک، امکان تخصیص دوباره نقدینگی در فعالیتهای بانکی را افزایش میدهد.
آمار منتشر شده درباره عملکرد بانک مسکن نمونهای از ابعاد مالی واگذاری اموال مازاد بانکها را نشان میدهد. این بانک در سال ۱۴۰۴ با برگزاری ۱۵ نوبت مزایده عمومی، ۲۶۷ رقبه ملک مازاد و غیرضرور را به ارزش ۴ همت فروخت. ارزش مولدسازی اموال غیرمنقول بانک مسکن در مقایسه با سال ۱۴۰۳ رشد ۹۷۰ درصدی داشت و میزان فروش ثبت شده معادل ۲۳۲ درصد هدف تعیین شده بود. این بانک از ابتدای سال ۱۴۰۵ تا ۲۳ تیر نیز چهار دوره مزایده دیگر برگزار کرده است.
این عملکرد نشان میدهد مزایده همچنان یکی از روشهای قابل استفاده برای فروش داراییهای بانکی است، اما نتیجه آن به ویژگی ملک، قیمت پایه، شرایط بازار و توان مالی متقاضیان بستگی دارد. نسخه تازه دستورالعمل، مزایده را حذف نکرده و در کنار آن مسیرهایی را قرار داده است که امکان جذب سرمایههای متعدد یا انتقال دارایی در قالبهای متفاوت را فراهم میکنند. مجاز شدن نسیه دفعی و حفظ روشهای اقساطی نیز دامنه شرایط پرداخت را گستردهتر کرده است.
واگذاری از طریق شرکت مدیریت داراییهای شبکه بانکی نیز در اصلاحیه آمده است. این مسیر میتواند تعیین تکلیف داراییهای دشوارفروش را در ساختاری تخصصی دنبال کند. همچنین استفاده از مذاکره یا معاوضه در برابر اموال سهل البیع برای مواردی پیش بینی شده که روش جایگزین، در چارچوب مقررات، با شرایط معامله تناسب بیشتری داشته باشد.
بانک مرکزی از بانکها و مؤسسات اعتباری خواسته است نسخه بازنگری شده را با قید تسریع به واحدهای مرتبط ابلاغ کنند و بر روند واگذاری اموال مازاد بانکها نظارت داشته باشند. بر این اساس، مرحله بعدی به نحوه انتخاب داراییها، آماده سازی اسناد، تعیین روش مناسب برای هر مورد و همکاری شبکه بانکی با نهادهای مالی بازار سرمایه مربوط میشود. اجرای هر یک از روشهای جدید نیز باید در محدوده قوانین مربوط و ضوابطی انجام شود که بانک مرکزی برای ابزارهای مالی و شیوه انتقال دارایی تعیین کرده است.
