بازار مسکن در مرداد با کاهش معاملات و عقبنشینی سرمایهگذاران روبهرو شد
بازار مسکن در مرداد ۱۴۰۵ در شرایطی وارد نیمه تابستان شده که نشانههای رونق فصلی در آن دیده نمیشود. رفتوآمد متقاضیان به بنگاههای املاک ادامه دارد، اما بخش بزرگی از این مراجعات به قرارداد قطعی منجر نمیشود. کاهش توان مالی خانوارها، فاصله زیاد میان قیمت پیشنهادی فروشندگان و بودجه خریداران و نامشخص بودن بازده کوتاهمدت ملک، فضای معاملات را محدود کرده است. در این میان، واحدهای کوچکمتراژ و ارزانتر بیش از سایر بخشهای بازار مورد توجه متقاضیان مصرفی قرار گرفتهاند.
آمار رسمی و بهروز از تعداد معاملات مسکن تهران منتشر نشده است، با این حال برآوردهای مطرحشده در بازار از کاهش حجم قراردادها به کمتر از ۳۰۰۰ فقره در ماه حکایت دارد. این رقم قطعی نیست و بیشتر تصویری از شدت رکود معاملاتی ارائه میکند. فعالان صنفی میگویند بخش عمده تقاضای باقیمانده به خریدارانی تعلق دارد که برای سکونت یا تبدیل واحد فعلی خود وارد بازار شدهاند و تقاضای سرمایهای نسبت به دورههای پررونق گذشته کاهش محسوسی داشته است.
یکی از ویژگیهای بازار کنونی، فاصله میان قیمتهای پیشنهادی و قیمتهایی است که امکان تبدیل شدن به معامله واقعی را دارند. در گزارشهای میدانی از جهش شدید و حتی دو برابر شدن بعضی نرخهای پیشنهادی سخن گفته شده است، اما این ارقام به معنای ثبت معامله در همان سطح نیست. فروشندگانی که به نقدینگی فوری نیاز دارند، هنگام مذاکره تخفیف میدهند یا شرایط پرداخت منعطفتری پیشنهاد میکنند.
واحدهای کوچک در مرکز تقاضای مصرفی
کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، وضعیت فعلی را بازاری با غلبه تقاضای مصرفی توصیف کرده است. به گفته او، خریداران بیشتر به سراغ واحدهایی میروند که متراژ و قیمت آنها با منابع مالی در دسترس هماهنگی بیشتری دارد. در مقابل، خرید با هدف کسب سود کوتاهمدت جذابیت سابق را ندارد، زیرا بالا بودن قیمت ورود، کندی معاملات و نبود چشمانداز روشن از بازده، امکان خروج سریع سرمایه را کاهش داده است.
محدود شدن فعالیت بخر و بفروشها به معنای حذف کامل سرمایه از بازار نیست، بلکه نشان میدهد سرمایهگذاران در انتخاب زمان و نوع ملک محتاطتر شدهاند. هنگامی که تقاضای مصرفی ضعیف باشد، فروش مجدد ملک نیز دشوارتر میشود و دوره انتظار برای نقد شدن دارایی افزایش مییابد. به همین دلیل، بخشی از سرمایههای کوتاهمدت از بازار فاصله گرفتهاند و معاملات موجود بیشتر حول فایلهایی شکل میگیرد که قیمت آنها با توان واقعی خریدار سازگارتر است.
در سمت عرضه نیز کاهش قیمت فراگیر مشاهده نمیشود. رشد هزینه زمین، مصالح، دستمزد و خدمات فنی، سازندگان و مالکان را در برابر کاهش اسمی قیمت مقاوم کرده است. حسن محتشم، عضو هیئتمدیره انجمن انبوهسازان تهران، پیشتر هشدار داده بود که افت تولید و عرضه در کنار پابرجا ماندن تقاضای بالقوه میتواند تعادل بازار را برهم بزند. با این حال، تقاضای بالقوه تا زمانی که به قدرت خرید واقعی تبدیل نشود، نمیتواند به رونق پایدار معاملات منجر شود.
دادههای تورمی تیر ۱۴۰۵ نیز فشار هزینهای بر خانوارها را نشان میدهد. تورم ماهانه کل کشور در این ماه ۳.۱ درصد اعلام شد و گروه مسکن، آب، برق و گاز ۲.۸ درصد رشد ماهانه داشت. در بخش اجاره، تورم ماهانه شاخص اجاره مسکن ۲.۳ درصد، تورم نقطهبهنقطه ۳۱.۷ درصد و تورم سالانه ۳۲.۸ درصد گزارش شده است. پایینتر بودن شتاب رشد اجاره نسبت به تورم عمومی، به معنای کاهش مبلغ قراردادها نیست و مستاجران همچنان با افزایش هزینه تمدید یا جابهجایی روبهرو هستند.
بازار اجاره در مسیر کاهش التهاب فصلی
با عبور تدریجی از اوج فصل جابهجایی، بازار اجاره در برخی مناطق آرامتر شده است، اما میزان فشار بر مستاجران به موقعیت ملک، متراژ، سن بنا، مبلغ ودیعه و شیوه توافق طرفین بستگی دارد. بر اساس مصوبه اجراشده از ابتدای تیر ۱۴۰۵، قراردادهای اجاره مشمول تمدید خودکار با درخواست مستاجر، حداکثر با ۲۵ درصد افزایش اجاره و ودیعه تمدید میشوند. این ضابطه دارای استثناهایی است و اجرای آن نیز به شرایط حقوقی هر قرارداد وابسته است.
مرتضی دلخوش، کارشناس اقتصادی، ظرفیت جهش فوری اجارهبها را محدود ارزیابی کرده، هرچند احتمال افزایشهای بعدی را منتفی ندانسته است. از نگاه او، رشد شدید قیمت ملک در ماههای گذشته بخشی از ظرفیت کوتاهمدت بازار را مصرف کرده و همین موضوع میتواند سرعت افزایش اجاره را موقتا کاهش دهد. با این حال، ادامه تورم عمومی، بالا ماندن هزینه نگهداری ساختمان و کاهش عرضه واحدهای مناسب میتواند مسیر اجارهبها را در ماههای بعد تغییر دهد.
رکود فعلی بیش از آنکه ناشی از نبود نیاز به مسکن باشد، نتیجه ناتوانی متقاضیان در پرداخت بهای خرید است. بسیاری از خانوارها همچنان به دنبال خانه هستند، اما نسبت میان درآمد، پسانداز و قیمت ملک امکان ورود آنها را محدود کرده است. تسهیلات خرید نیز در بخش بزرگی از تهران سهم کوچکی از ارزش یک واحد مسکونی را پوشش میدهد و اقساط آن برای بسیاری از متقاضیان سنگین است. در چنین فضایی، افزایش قیمت پیشنهادی بدون تقویت قدرت خرید، تعداد قراردادها را بیشتر نمیکند.
چشمانداز کوتاهمدت بازار به مجموعهای از عوامل اقتصادی وابسته است؛ از جمله نرخ تورم، تغییرات هزینه ساخت، وضعیت بازار ارز، دسترسی خانوارها به تسهیلات و میزان عرضه فایلهای مصرفی. اگر قیمتهای پیشنهادی با توان خریداران فاصله بیشتری بگیرد، رکود معاملاتی عمیقتر میشود. اگر فروشندگان برای نقد کردن دارایی انعطاف بیشتری نشان دهند، احتمال شکلگیری معاملات محدود در واحدهای کوچک و میانقیمت افزایش مییابد.
در بنگاههای املاک، بیشترین شانس معامله به فایلهایی تعلق دارد که از ابتدا با قیمت واقعبینانه عرضه شدهاند. خریداران نیز پیش از ورود به مذاکره، هزینه بازسازی، بدهیهای احتمالی، وضعیت سند و امکان دریافت وام را دقیقتر بررسی میکنند. این تغییر رفتار نشان میدهد بازار از دوره تصمیمهای سریع فاصله گرفته و هر معامله به زمان بیشتری برای ارزیابی و توافق نیاز دارد. حجم پایین قراردادها در کنار تداوم قیمتهای اسمی بالا، همچنان از ویژگیهای اصلی بازار مسکن در مرداد است.
