رشد قیمت مسکن اروپا با جهش بازار پرتغال و بلغارستان ادامه یافت
تازه‌ترین داده‌های یورواستات نشان می‌دهد قیمت مسکن اروپا در سه ماهه دوم سال ۲۰۲۶ همچنان مسیر صعودی داشته است. شاخص قیمت مسکن در اتحادیه اروپا نسبت به مدت مشابه سال قبل ۴.۷ درصد افزایش یافت، در حالی که رشد سالانه قیمت‌ها در منطقه یورو ۴ درصد ثبت شد. مقایسه فصلی نیز نشان می‌دهد قیمت خانه در اتحادیه اروپا نسبت به سه ماهه نخست سال ۱.۲ درصد و در منطقه یورو ۱.۱ درصد بیشتر شده است. این ارقام بیانگر ادامه فشار قیمتی در بخش مسکن است، هرچند شدت رشد میان کشورهای مختلف تفاوت قابل توجهی دارد.
در میان کشورهای بررسی شده، پرتغال با رشد سالانه ۱۶.۵ درصدی بیشترین افزایش قیمت مسکن را ثبت کرد و بلغارستان با ۱۵.۵ درصد و لیتوانی با ۱۴.۳ درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفتند. پس از این سه کشور، اسلواکی با ۱۳.۶ درصد، کرواسی با ۱۲.۷ درصد، اسپانیا و رومانی هر کدام با ۱۲.۱ درصد، لتونی با ۱۱.۴ درصد و مجارستان با ۱۰.۲ درصد رشد دو رقمی داشتند. در مجموع، ۹ کشور اروپایی در این دوره افزایش سالانه دو رقمی قیمت مسکن را تجربه کردند.
دامنه افزایش قیمت در گروه دیگری از کشورها نیز بالا باقی ماند. قیمت مسکن در دانمارک ۹.۴ درصد، اسلوونی ۹.۱ درصد و جمهوری چک ۸.۶ درصد افزایش یافت. قبرس با رشد ۷.۹ درصدی، مالت با ۶.۹ درصد، لهستان با ۶.۳ درصد، ایرلند با ۶ درصد، استونی با ۵.۸ درصد، اتریش با ۵.۱ درصد و سوئد با ۴.۸ درصد نیز رشدی بالاتر از متوسط اتحادیه اروپا یا نزدیک به آن ثبت کردند. در میان چهار اقتصاد بزرگ اتحادیه اروپا، اسپانیا بیشترین رشد را داشت، ایتالیا افزایش ۴ درصدی را ثبت کرد و آلمان تنها با رشد ۰.۶ درصدی روبه‌رو شد.
کمبود عرضه محرک اصلی رشد قیمت در بازارهای پرتقاضا
میک کالمت، کارشناس بازار مسکن در گلوبال پراپرتی گاید، وضعیت پرتغال را نتیجه ترکیب تقاضای بالا و محدودیت عرضه می‌داند. به گفته او، تقاضا در لیسبون، پورتو و مناطق ساحلی پرطرفدار همچنان بیش از عرضه موجود است و محدودیت ساخت و ساز جدید، سرمایه گذاری خارجی، تقاضای مرتبط با گردشگری و کمبود مستمر واحد مسکونی به افزایش قیمت‌ها کمک کرده‌اند. داده‌های بازار پرتغال نیز فشار عرضه را تایید می‌کند؛ تعداد واحدهای مسکونی جدید تکمیل شده در سال ۲۰۲۵ به حدود ۲۶ هزار و ۷۱۴ واحد رسید، در حالی که تعداد واحدهای دارای مجوز ساخت جدید به بیش از ۴۲ هزار واحد افزایش یافت.
در بلغارستان شرایط متفاوتی بر بازار اثر گذاشته است. رشد درآمد خانوارها، افزایش دستمزدها، دسترسی نسبتا مناسب به تامین مالی مسکن و تقاضا برای خرید ملک با هدف سرمایه گذاری از عوامل پشتیبان افزایش قیمت عنوان شده‌اند. این تفاوت‌ها نشان می‌دهد اگرچه کشورهای اروپایی با شرایط پولی مشترک یا مشابه روبه‌رو هستند، وضعیت عرضه مسکن، سطح درآمد خانوار، ساختار وام‌های مسکن و روندهای جمعیتی در هر کشور می‌تواند جهت بازار را تغییر دهد.
در مقابل روند افزایشی بیشتر بازارها، سه کشور کاهش اسمی قیمت مسکن را ثبت کردند. قیمت‌ها در فنلاند ۲.۷ درصد، لوکزامبورگ ۲.۲ درصد و فرانسه ۰.۸ درصد نسبت به سال قبل کاهش یافت. کالمت ضعف رشد اقتصادی، پایین ماندن اعتماد مصرف کننده و آثار باقی مانده نرخ‌های بهره بالاتر را از عوامل موثر بر افت قیمت در فنلاند عنوان کرده است. در فرانسه نیز محدودیت توان خرید، تقاضای ضعیف‌تر و اثر هزینه‌های بالاتر تامین مالی مسکن بر بازار فشار وارد کرده است.
بازار آلمان نیز اگرچه وارد محدوده کاهش سالانه نشد، اما رشد ۰.۶ درصدی آن فاصله زیادی با کشورهای صدر جدول داشت. کارستن برزسکی و فرانزیسکا بیل، تحلیلگران بانک آی ان جی، افزایش دوباره نرخ وام مسکن، کاهش توان خرید و افت تقاضا برای دریافت تسهیلات را از عوامل محدود کننده بازار این کشور دانسته‌اند. در چنین شرایطی، هزینه تامین مالی برای خریداران به یکی از متغیرهای اصلی تعیین کننده سرعت معاملات و حرکت قیمت‌ها تبدیل شده است.
رشد واقعی مسکن و نقش دوباره نرخ‌های بهره
با لحاظ کردن تورم، اختلاف میان بازارهای مسکن اروپا همچنان قابل توجه است. برآوردهای منتشر شده نشان می‌دهد با تورم ۳.۲ درصدی، رشد واقعی قیمت مسکن در اتحادیه اروپا حدود ۱.۵ درصد بوده است. در پرتغال، با وجود نرخ تورم ۳.۶ درصدی، رشد واقعی قیمت مسکن به ۱۲.۱ درصد رسید. رشد واقعی در اسلواکی ۹.۴ درصد، بلغارستان ۹.۱ درصد، لیتوانی ۸.۸ درصد، اسپانیا ۸.۳ درصد، لتونی ۷.۹ درصد و در دانمارک و مجارستان هر کدام ۷.۷ درصد ثبت شد. کرواسی نیز رشد واقعی ۷.۵ درصدی را تجربه کرد.
در سوی دیگر، شش کشور کاهش واقعی قیمت مسکن را ثبت کردند. بیشترین افت واقعی به لوکزامبورگ با کاهش ۶.۴ درصدی مربوط بود و پس از آن فرانسه با افت ۳.۲ درصدی و آلمان با کاهش واقعی ۲ درصدی قرار گرفتند. این تفاوت میان رشد اسمی و واقعی نشان می‌دهد که ارزیابی بازار مسکن تنها بر اساس افزایش قیمت‌های ثبت شده کافی نیست و نرخ تورم هر کشور می‌تواند بخش قابل توجهی از رشد ظاهری ارزش ملک را خنثی کند.
شرایط پولی نیز بار دیگر به یکی از عوامل مهم بازار تبدیل شده است. بانک مرکزی اروپا در ۱۰ سپتامبر ۲۰۲۶ سه نرخ کلیدی خود را ۰.۲۵ واحد درصد افزایش داد. این تصمیم در شرایطی گرفته شد که فشارهای تورمی در اروپا دوباره افزایش یافته بود. بالاتر رفتن نرخ‌های سیاستی می‌تواند به تدریج هزینه وام مسکن را افزایش دهد و بر توان خرید خانوارها و میزان تقاضا اثر بگذارد، به ویژه در کشورهایی که سهم وام در تامین مالی خرید مسکن بالاست.
کالمت انتظار دارد کمبود پایدار مسکن و تداوم تقاضا همچنان از قیمت‌ها در شماری از بازارهای اروپایی حمایت کند، اما سرعت افزایش قیمت در کشورها یکسان نخواهد بود و تکرار رشدهای دو رقمی تضمین شده نیست. به گفته او، مسیر نرخ بهره مهم‌ترین عامل نامطمئن برای بازار مسکن است، زیرا افزایش هزینه وام می‌تواند بخشی از تقاضای خرید را کاهش دهد. همزمان، در کشورهایی که ساخت و ساز از نیاز بازار عقب مانده است، محدودیت عرضه همچنان می‌تواند فشار افزایشی بر قیمت‌ها ایجاد کند.
