تعیین سقف ۲۵ درصدی اجاره‌بها در تهران؛ شکل‌گیری توافق‌های غیررسمی در بازار مسکن
با آغاز فصل جابجایی مستاجران و رشد معاملات اجاره، وزارت راه و شهرسازی سقف افزایش اجاره‌بها برای سال ۱۴۰۴ را در تهران به میزان ۲۵ درصد تعیین کرده است. این تصمیم با هدف ساماندهی بازار اجاره و حمایت از مستاجران ابلاغ شده، اما گزارش‌های میدانی از اجرا نشدن کامل این دستورالعمل و گسترش توافق‌های غیررسمی در سطح بازار حکایت دارد.
به گزارش خبرنگار اقتصادی، رضا خالقی، مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران، اعلام کرد: «بر اساس سیاست مصوب، حداکثر افزایش مجاز برای اجاره مسکن در تهران ۲۵ درصد تعیین شده و این نرخ برای تمامی مشاوران املاک و موجران لازم‌الاجرا خواهد بود.» وی تاکید کرد که این سقف به منظور مهار افزایش غیرقابل کنترل اجاره‌ها و حمایت از حقوق مستاجران در دستور کار قرار گرفته است.
با این حال، هم‌زمان با اجرایی شدن این دستورالعمل، گزارش‌های متعددی از مناطق مختلف شهر تهران نشان می‌دهد که بسیاری از قراردادهای اجاره، به‌ویژه در ماه‌های ابتدایی فصل جابجایی، با نرخ‌هایی بالاتر از سقف تعیین‌شده بسته شده‌اند. برخی مستاجران از افزایش بیش از ۳۰ تا ۴۰ درصدی اجاره‌بها خبر می‌دهند و تأکید دارند که در غیاب نظارت مؤثر، مالکان به نرخ مصوب پایبند نیستند.
یکی از مستاجران در منطقه شرق تهران در گفت‌وگو با خبرنگار ما گفت: «هرچند دولت سقف ۲۵ درصد را تعیین کرده، اما عملاً بسیاری از مالکان با استناد به نرخ تورم، خواستار افزایش‌های بالاتری هستند. برای اینکه مجبور به جابجایی نشوم، ناچار شدم افزایش ۴۰ درصدی اجاره را بپذیرم.»
از سوی دیگر، برخی مالکان نیز با اشاره به افزایش هزینه‌های نگهداری ملک و هزینه‌های تعمیرات، اعمال سقف قانونی را غیرواقعی می‌دانند. یک مالک در غرب تهران اظهار داشت: «در شرایط فعلی، با بالا رفتن قیمت خدمات، مصالح و نیروی کار، اجرای سقف ۲۵ درصدی به معنای کاهش درآمد واقعی ماست. به همین دلیل ترجیح می‌دهم با مستاجر توافق غیررسمی داشته باشم تا زیان نکنم.»
بر اساس آمار رسمی، نرخ تورم سالانه کشور حدود ۳۵ درصد اعلام شده است. این اختلاف میان نرخ تورم و سقف افزایش اجاره‌بها باعث شده برخی مالکان از پذیرش این محدودیت قانونی خودداری کنند. در چنین شرایطی، بخش قابل توجهی از قراردادهای اجاره به صورت توافق‌های خارج از چهارچوب رسمی منعقد می‌شود.
مشاوران املاک نیز اعلام می‌کنند که در بسیاری از موارد، موجر و مستاجر به‌صورت خصوصی به توافق می‌رسند و این توافق‌ها به‌صورت رسمی در سامانه ثبت نمی‌شود. به گفته یکی از مشاوران املاک در منطقه مرکزی تهران، «بسیاری از طرفین قرارداد به دلیل محدودیت‌های موجود، تمایل دارند اجاره‌نامه به‌صورت صوری و با ارقام پایین‌تر ثبت شود، در حالی که مبلغ واقعی اجاره به شکل نقدی یا توافق جداگانه پرداخت می‌شود.»
از سوی دیگر، مستاجران به‌دلیل هزینه‌های بالای جابجایی، هزینه اثاث‌کشی و پیدا نکردن خانه مناسب، ناچار به پذیرش شرایط پیشنهادی مالکان هستند. در نبود سازوکار نظارتی مؤثر، مستاجران گزینه‌ای برای شکایت یا پیگیری حقوقی ندارند و در عمل، بازار اجاره به سمت غیررسمی شدن پیش می‌رود.
برخی کارشناسان هشدار داده‌اند که در صورت تداوم این روند، بازار رسمی اجاره دچار تضعیف شده و ثبت قراردادها به سمت کاهش خواهد رفت. کاهش قراردادهای رسمی می‌تواند تأثیر منفی بر آمارهای ملی و سیاست‌گذاری‌های کلان در حوزه مسکن بگذارد.
در عین حال، بررسی‌ها نشان می‌دهد که در مناطق پرتراکم شهری، میزان تخلف از سقف اجاره تعیین‌شده بیشتر بوده و موجران تمایل کمتری به رعایت سقف مصوب دارند. این در حالی است که در برخی مناطق کم‌تراکم یا با تقاضای پایین‌تر، میزان پایبندی به نرخ تعیین‌شده بیشتر گزارش شده است.
با توجه به افزایش هزینه‌های عمومی زندگی و فاصله نرخ تورم با سقف اجاره، برخی مستاجران خواستار اتخاذ تمهیدات حمایتی از سوی دولت هستند. این تمهیدات می‌تواند شامل کمک‌هزینه جابجایی، تسهیلات ودیعه مسکن یا نظارت جدی بر عملکرد مشاوران املاک باشد.
در مقابل، مالکان نیز خواستار توجه به هزینه‌های نگهداری ملک، افزایش عوارض و مالیات‌ها و کاهش مشوق‌های سرمایه‌گذاری در بازار مسکن هستند. برخی از آن‌ها اعلام کرده‌اند که در صورت تداوم محدودیت‌های دستوری، تمایلی به ادامه فعالیت در بازار اجاره نخواهند داشت.
با وجود تمام این چالش‌ها، دولت همچنان بر اجرای سقف ۲۵ درصدی تأکید دارد. مدیرکل راه و شهرسازی تهران در پایان سخنان خود اعلام کرد: «با همکاری اصناف و نظارت میدانی، تلاش می‌کنیم اجرای این مصوبه را تضمین کنیم و با متخلفان برخورد قانونی صورت خواهد گرفت.»
در حال حاضر، بازار اجاره در آستانه فصل جابجایی قرار دارد و تعیین سقف اجاره از سوی دولت، به یکی از محورهای اصلی گفتگو میان مستاجران و موجران تبدیل شده است. با توجه به شرایط اقتصادی موجود، میزان موفقیت این سیاست در عمل، در ماه‌های پیش‌رو مشخص خواهد شد.
