افت ۳۰ درصدی قیمت مسکن در مناطق لوکس تهران
به گزارش خبرنگار اقتصادی، بررسی سکوهای فروش و مشاوران املاک نشان میدهد که قیمت مسکن در مناطق شمالی و لوکسنشین تهران با کاهش بیش از ۳۰ درصدی روبهرو شده است. این کاهش قیمت در شرایطی رخ داده که بازار مسکن طی سالهای اخیر تحت تأثیر رکود تورمی، افزایش شدید قیمتها و نبود نظارت مؤثر بر تعیین نرخهای رهن و اجاره توسط مالکان، با کمرمقی مواجه بوده است.
بر اساس اطلاعات بهدستآمده، این افت قیمت بهطور ویژه در محلههایی مانند نیاوران، زعفرانیه، الهیه، فرمانیه، قیطریه و سعادتآباد مشهود است. در برخی فایلهای فروش در این مناطق، قیمت هر مترمربع واحد مسکونی تا بیش از یکسوم نسبت به ابتدای سال کاهش پیدا کرده است. مشاوران املاک تأیید میکنند که این کاهش قیمت باعث نشده تا بازار از رکود خارج شود و همچنان حجم معاملات در سطح پایینی قرار دارد.
از دیگر پیامدهای این وضعیت، توقف تقریبی خرید و فروش مسکن و گسترش پدیده تهاتر یا معاوضه ملک با داراییهای دیگر مانند طلا، خودرو یا ملک در سایر نقاط کشور است. مالکان در تلاش برای نقدشوندگی دارایی خود یا جلوگیری از کاهش بیشتر قیمت، حاضر به پذیرش این نوع معاملات شدهاند.
یکی از عوامل مهم در کاهش قیمتها، خروج بخشی از اتباع خارجی از بازار مسکن تهران و کلانشهرهای دیگر است. این گروه طی سالهای اخیر سهم قابل توجهی از تقاضای خرید و اجاره مسکن را به خود اختصاص داده بودند. خروج این تقاضا باعث خالی ماندن تعداد زیادی از واحدهای مسکونی شده و در نتیجه، مالکان برای فروش یا اجاره ناچار به کاهش قیمتها شدهاند. با این حال، حتی این کاهش قیمت نیز تاکنون منجر به جذب مشتریان جدید نشده است، زیرا بیثباتی اقتصادی و تداوم رکود موجب شده تا متقاضیان خرید منتظر ثبات بیشتر در بازار بمانند.
کارشناسان بازار مسکن میگویند کمبود سرمایهگذاری جدید در این بخش و کاهش شدید تقاضای مؤثر، همچنان بهعنوان دو عامل اصلی رکود باقی ماندهاند. از نگاه فعالان این بازار، بسیاری از سرمایهگذاران خرد و کلان که پیشتر با هدف کسب سود وارد بازار مسکن شده بودند، اکنون ترجیح میدهند سرمایه خود را به بازارهایی با نقدشوندگی و امنیت بالاتر منتقل کنند. این جابهجایی سرمایه باعث کاهش بیشتر حجم معاملات ملکی و افزایش رکود شده است.
بررسی دادههای رسمی درباره صدور پروانههای ساختمانی و پروژههای در حال اجرا نشان میدهد که در برخی مناطق عرضه مسکن ادامه دارد، اما به دلیل فاصله زیاد میان قیمتهای پیشنهادی فروشندگان و توان مالی خریداران، معاملات انجام نمیشود. کارشناسان این شرایط را «فاصله قیمتی غیرقابل عبور» توصیف میکنند که تنها با افزایش قدرت خرید یا کاهش بیشتر قیمتها قابل حل خواهد بود.
فرشید ایلاتی، کارشناس حوزه مسکن، در گفتوگویی با رسانهها اظهار داشت: وزن عامل تقاضا در رکود کنونی بازار مسکن بیشتر از عرضه است. به گفته او، حتی اگر عرضه به میزان کافی انجام شود، در نبود خریداران واقعی، بازار رونق نخواهد گرفت. ایلاتی پیشنهاد میکند که دولت با طراحی و ارائه تسهیلات هدفمند، قدرت خرید خانوارها را تقویت کند.
وی توضیح داد: تسهیلات ساخت مسکن میتواند بهگونهای برنامهریزی شود که در نهایت به خریدار نهایی منتقل شود و با ترکیب آن با منابع شخصی متقاضی، امکان خرید واحد مسکونی فراهم شود. او همچنین تأکید کرد که بازار امروز با دو چالش جدی روبهرو است؛ نخست، افزایش هزینههای ساخت به دلیل تورم و دوم، کاهش محسوس تقاضا.
این کارشناس افزود: اگرچه واحدهای مسکونی متعددی ساخته شدهاند، اما نبود مشتری واقعی باعث توقف معاملات شده است. او پیشنهاد داد که با تحریک تقاضا برای واحدهای کوچکمتراژ با قیمت زیر پنج میلیارد تومان، میتوان زمینه بازگشت تدریجی رونق به بازار را فراهم کرد.
به گفته فعالان بازار، وضعیت فعلی باعث شده برخی فروشندگان برای فروش سریعتر ملک خود اقدام به کاهش قابل توجه قیمت یا ارائه شرایط ویژه پرداخت کنند. آگهیهای فروش فوری با قیمت کمتر از میانگین بازار و پیشنهاد تهاتر با داراییهای دیگر، در هفتههای اخیر افزایش یافته است.
از سوی دیگر، کارشناسان هشدار میدهند که ادامه این روند میتواند پیامدهای بلندمدتی برای بازار مسکن به همراه داشته باشد. کاهش انگیزه سازندگان برای شروع پروژههای جدید، توقف سرمایهگذاریهای بزرگ و افت شاخص ساختوساز از جمله این پیامدها است. این شرایط میتواند در آینده منجر به کاهش عرضه و ایجاد فشار تورمی دوباره بر بازار مسکن شود.
در حال حاضر، نبود تقاضای مؤثر و افت قدرت خرید خانوارها بهعنوان عامل غالب رکود مسکن شناخته میشود. هرچند این عوامل ریشه در شرایط کلی اقتصاد کشور دارند، اما کارشناسان معتقدند که با سیاستگذاری هوشمندانه، ارائه تسهیلات مطمئن و حمایت هدفمند از خریداران مصرفی، میتوان بخشی از این رکود را مدیریت کرد.
تجربه سالهای گذشته نشان داده که هرگاه دولت و سیاستگذاران بخش مسکن اقدام به حمایت از سمت تقاضا کردهاند، معاملات مسکن رونق گرفته است. از همین رو، بسیاری از فعالان این بازار خواستار آن هستند که در شرایط فعلی، اولویت اصلی سیاستگذاران تقویت قدرت خرید مردم باشد تا زمینه برای احیای سرمایهگذاری و رونق ساختوساز فراهم شود.
