میانگین قیمت دلاری مسکن تهران به سطح بیسابقهای رسید
بازار مسکن تهران در سالهای اخیر با افزایش شدید قیمت مواجه شده است و گزارشهای متعدد از مراکز آماری و رسانههای اقتصادی نشان میدهد که ارزش دلاری واحدهای مسکونی در پایتخت به سطحی کمسابقه رسیده است. در حالی که یک دهه پیش خرید خانه در تهران برای بسیاری از خانوارها امکانپذیر بود، امروز حتی پسانداز چندین سال متوالی نیز برای تامین هزینه خرید یک واحد متوسط کافی نیست.
در سال ۱۳۹۶ متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران حدود ۴ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان ثبت شده بود. این رقم در پایان سال ۱۳۹۷ به حدود ۱۱ میلیون تومان رسید که نشاندهنده جهش بیش از دو برابری در مدت کوتاه یک سال است. در همین زمان نرخ دلار آزاد از حدود ۳ هزار و ۳۰۰ تومان به ۱۳ هزار تومان افزایش یافت. این رشد نشان میدهد که همزمان با جهش ارزی، بازار مسکن نیز تحت فشار تورمی قرار گرفت و ارزش دلاری خانهها بالا رفت.
بر اساس دادههای غیررسمی و گزارشهای منتشر شده از سوی خبرگزاریها، روند افزایشی در سالهای بعد نیز ادامه یافت. در سال ۱۴۰۱ قیمت متوسط هر مترمربع مسکن در تهران از حدود ۳۸ میلیون تومان به بیش از ۸۰ میلیون تومان رسید. در همین بازه نرخ دلار آزاد از ۳۵ هزار تومان تا مرز ۷۰ هزار تومان نوسان کرد و این موضوع باعث شد ارزش دلاری هر مترمربع مسکن در پایتخت بار دیگر جهش قابل توجهی را تجربه کند.
آمارهای منتشر شده در سال ۱۴۰۴ نیز نشان میدهد که بازار مسکن همچنان تحت تاثیر مستقیم نرخ ارز است. میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران طبق اعلام برخی مراجع رسمی و غیررسمی بین ۱۰۰ تا ۱۰۵ میلیون تومان تخمین زده میشود. با در نظر گرفتن نرخ دلار آزاد در محدوده ۶۵ تا ۷۰ هزار تومان، ارزش دلاری هر مترمربع مسکن در تهران بیش از ۱۵۰۰ دلار محاسبه میشود. این در حالی است که در سال ۱۳۹۷ همین شاخص تنها در حدود ۱۵۰۰ دلار برای یک واحد کامل صد متری در مرکز شهر برآورد میشد.
طبق گزارش دنیای اقتصاد، در دی ماه ۱۴۰۳ متوسط قیمت دلاری هر مترمربع واحد مسکونی در تهران حدود ۱۱۲۳ دلار بوده است. همچنین بررسی تجارتنیوز نشان داد که در مرداد همان سال با متوسط قیمت ریالی ۹۰ میلیون و ۸۵ هزار تومان و نرخ دلار ۶۲ هزار تومانی، قیمت دلاری هر مترمربع به حدود ۱۴۶۵ دلار رسیده است. این آمارها همگی نشان میدهد که نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوارها با سرعت زیادی در حال افزایش است.
نقش نوسانات ارزی در رشد قیمت دلاری مسکن
نرخ ارز یکی از عوامل تعیینکننده در بازار مسکن محسوب میشود. افزایش بهای دلار منجر به بالا رفتن هزینه مصالح ساختمانی، دستمزدها و سایر نهادههای تولید میشود. در نتیجه قیمت نهایی واحدهای مسکونی نیز افزایش مییابد. با این حال، آمارها نشان میدهد که قیمت دلاری مسکن تهران در برخی مقاطع حتی از رشد نرخ ارز نیز پیشی گرفته است. به عنوان نمونه، در سال ۱۴۰۱ در حالی که دلار حدود دو برابر شد، میانگین قیمت مسکن بیش از دو برابر افزایش یافت و رکوردهای تازهای به ثبت رسید.
به گفته کارشناسان اقتصادی، این روند بیانگر آن است که بازار مسکن علاوه بر تاثیرپذیری از نرخ ارز، از عوامل دیگری مانند تقاضای سرمایهای، کمبود عرضه و هزینههای زمین و عوارض شهری نیز اثر میپذیرد. به همین دلیل کاهش ارزش پول ملی تنها یکی از دلایل جهش قیمت دلاری مسکن محسوب میشود.
افزایش فاصله قدرت خرید خانوار با قیمت مسکن
طبق اعلام مرکز آمار ایران، بیش از نیمی از خانوارهای تهرانی در وضعیت اجارهنشینی قرار دارند. سهم هزینه مسکن از درآمد خانوارها در سالهای اخیر افزایش یافته و در بسیاری از موارد به حدود ۵۰ درصد درآمد ماهانه رسیده است. این موضوع سبب شده مدت انتظار برای خانهدار شدن در تهران به بیش از ۵۰ سال برسد. در شرایط فعلی خرید یک واحد ۱۰۰ متری در مرکز تهران به بیش از ۱۷۷ سال پسانداز نیاز دارد، اگر فرض شود درآمد و هزینهها در سطح فعلی باقی بماند.
کارشناسان معتقدند تداوم این روند باعث کاهش توان خرید اقشار متوسط و پایین جامعه شده است. در حالی که در دهههای گذشته بخش قابل توجهی از کارمندان و کارگران امکان خانهدار شدن پس از چند سال پسانداز را داشتند، امروز این هدف به رویایی دور از دسترس تبدیل شده است. افزایش نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار شاخصی است که نشان میدهد بحران دسترسی به مسکن برای طبقات مختلف اجتماعی تشدید شده است.
مقایسههای منطقهای نیز بر شدت این موضوع تاکید میکند. در کشور ترکیه متوسط قیمت دلاری مسکن در شهر استانبول در سال ۲۰۲۳ حدود ۱۶۰۰ دلار بر مترمربع گزارش شده است. این رقم در شهر دبی امارات حدود ۳۵۰۰ دلار بوده است. با وجود اینکه سطح درآمدی خانوارهای این کشورها بالاتر از ایران است، فاصله بین قیمت مسکن و درآمد در ایران به مراتب بیشتر است. بنابراین از منظر اقتصادی، خانوار ایرانی برای تامین مسکن شرایط سختتری نسبت به بسیاری از کشورهای منطقه دارد.
در مجموع، دادههای اقتصادی نشان میدهد که بازار مسکن تهران در سالهای اخیر با افزایش شدید ارزش دلاری همراه بوده و این روند باعث شده دسترسی خانوارها به خانه به یکی از چالشهای اصلی تبدیل شود. در حالی که بخش بزرگی از درآمد خانوارها صرف اجارهبها میشود، خرید خانه در پایتخت برای بسیاری از شهروندان به آرزویی بلندمدت بدل شده است.
