رکود ساخت مسکن با افزایش هزینه تولید تشدید شده است
آخرین محاسبات بانک مرکزی از عملکرد اقتصاد ایران در سال ۱۴۰۴ نشان میدهد رکود ساخت مسکن به یکی از نقاط ضعف بخش واقعی اقتصاد تبدیل شده است. بر پایه این گزارش، ارزش افزوده بخش ساختمان به قیمت ثابت سال ۱۴۰۰ در مقایسه با سال قبل ۱۵.۸ درصد کاهش یافته و سهم این فعالیت از رشد منفی ۰.۷ درصدی اقتصاد، منفی ۰.۸ واحد درصد بوده است. این افت، ساختمان را در میان فعالیتهای اصلی اقتصاد در ردیف بیشترین کاهش تولید قرار میدهد.
جزئیات فصلی محاسبات بانک مرکزی نیز از استمرار کاهش فعالیت ساختمانی در سراسر سال حکایت دارد. رشد این بخش در بهار منفی ۱۴.۲ درصد، در تابستان منفی ۱۱.۸ درصد، در پاییز منفی ۲۳ درصد و در زمستان منفی ۷.۴ درصد ثبت شده است. هرچند شدت افت در فصل پایانی کاهش یافت، عملکرد سالانه نشان میدهد سرمایه گذاری واقعی در ساختمان نتوانسته همپای افزایش هزینهها حرکت کند.
بانک مرکزی اعلام کرده است ارزش سرمایه گذاری بخش خصوصی در ساختمان مناطق شهری به قیمت جاری طی سال ۱۴۰۴ حدود ۱۶ درصد افزایش یافت، اما پس از تعدیل اثر قیمتها، رشد واقعی ساختمان بخش خصوصی منفی ۲۳.۴ درصد برآورد شد. فاصله میان افزایش ریالی سرمایه گذاری و کاهش تولید واقعی، اثر تورم مصالح، دستمزد، خدمات فنی و هزینه تامین مالی را بر پروژههای ساختمانی نشان میدهد.
دو روایت آماری از عملکرد بخش ساختمان
در کنار گزارش بانک مرکزی، نتایج حسابهای ملی مرکز آمار ایران تصویر متفاوتی ارائه میکند. مرکز آمار رشد بخش ساختمان در سال ۱۴۰۴ را مثبت ۱.۴ درصد اعلام کرده و برای پاییز و زمستان به ترتیب رشد ۲.۸ و ۳.۵ درصدی ثبت کرده است. تفاوت سال پایه، منابع اطلاعاتی، پوشش فعالیتها و شیوه برآورد میتواند بخشی از فاصله میان دو گزارش رسمی را توضیح دهد. از این رو ارزیابی بازار به بررسی همزمان ارزش افزوده، پروانههای ساختمانی، سرمایه گذاری واقعی و هزینه نهادهها نیاز دارد.
دادههای پروانه ساختمانی نیز ترکیبی از بهبود مقطعی و ضعف عمومی را نشان میدهد. در پاییز ۱۴۰۴ برای ساخت ۲۵ هزار و ۶۵۸ واحد مسکونی در تهران پروانه صادر شد که نسبت به فصل مشابه سال قبل ۹۱.۶ درصد افزایش داشت. با این حال در کل نقاط شهری کشور، ۱۰۳ هزار و ۲ واحد مسکونی پیش بینی شده در پروانهها نسبت به پاییز سال قبل ۴.۷ درصد کاهش یافت و تعداد پروانههای احداث بنا نیز با افت ۱۹.۱ درصدی به ۲۵ هزار و ۴۸ فقره رسید.
فشار هزینه ساخت نیز با شتاب ادامه یافته است. شاخص قیمت نهادههای ساختمانهای مسکونی شهر تهران در زمستان ۱۴۰۴ نسبت به فصل قبل ۳۶ درصد و نسبت به زمستان سال قبل ۹۶.۸ درصد افزایش یافت. تورم سالانه این نهادهها به ۶۱.۸ درصد رسید. در میان گروههای اجرایی، رشد سالانه قیمت چوب ۱۱۶ درصد گزارش شد، در حالی که شیشه با افزایش ۲۹.۴ درصدی کمترین نرخ را داشت.
برخی گزارشهای بازار در ابتدای سال ۱۴۰۵ نیز از افزایش نزدیک به ۸۰ درصدی قیمت پیشنهادی آپارتمان در تهران نسبت به مدت مشابه سال قبل خبر دادهاند. این رقم بر پایه قیمت فایلهای فروش است و شاخص رسمی معاملات قطعی محسوب نمیشود. پایین ماندن حجم خرید و فروش در کنار رشد قیمت پیشنهادی، از ترکیب کاهش قدرت خرید، افزایش هزینه جایگزینی ساختمان و محدودیت عرضه واحد نوساز حکایت دارد.
تامین مالی و زمین در مسیر افزایش عرضه
قانون جهش تولید مسکن دولت را مکلف کرده بود در چهار سال نخست اجرای قانون، زمینه تولید سالانه به طور متوسط حداقل یک میلیون واحد مسکونی را فراهم کند. همین قانون بانکها و موسسههای اعتباری را موظف کرده است حداقل ۲۰ درصد تسهیلات پرداختی سالانه را به بخش مسکن اختصاص دهند. با وجود این، گزارشهای اجرایی از عقب ماندگی شبکه بانکی در تامین منابع و تمرکز بخش بزرگی از پرداختها در بانک مسکن حکایت دارد.
بانک مسکن تا بهمن ۱۴۰۴ تامین مالی حدود ۳۹۰ هزار واحد نهضت ملی مسکن را با ارزشی نزدیک به ۱۸۸ هزار میلیارد تومان بر عهده گرفته و بیش از ۱۴۵ هزار میلیارد تومان را متناسب با پیشرفت پروژهها پرداخت کرده است. این ارقام نشان میدهد تامین مالی ساخت در مقیاس گسترده، بدون مشارکت متوازن بانکهای عامل و منابع پایدار، با محدودیت جدی مواجه میشود.
محمد عدالتخواه، کارشناس بازار مسکن، محدودیت منابع مالی و ناتوانی بانکها در پشتیبانی از پروژههای بزرگ را از موانع تحقق هدف تولید سالانه یک میلیون واحد میداند. فرشید ایلاتی، کارشناس سیاست گذاری مسکن، نیز بر استفاده از زمین دولتی، واگذاری زمین به متقاضیان، تهاتر با سازندگان و ساده سازی صدور مجوز تاکید دارد؛ رویکردی که میتواند سهم بودجه مستقیم دولت را کاهش دهد و سرمایه بخش خصوصی را وارد تولید کند.
اطلاعات سازمان ملی زمین و مسکن نشان میدهد ۴۶ هزار و ۳۷۶ هکتار از اراضی این سازمان با ظرفیت ساخت حدود یک میلیون و ۶۶۲ هزار واحد به طرحهای مسکن اختصاص یافته است. تبدیل زمین تخصیص یافته به واحد قابل سکونت، به آماده سازی، آب، برق، شبکه دسترسی، خدمات شهری، صدور مجوز و تامین اعتبار ساخت نیاز دارد. بنابراین موجودی زمین به تنهایی معادل عرضه نهایی مسکن نیست.
بررسیهای سازمان همکاری و توسعه اقتصادی بر مدیریت یکپارچه زمین، اجاره یا واگذاری هدفمند اراضی عمومی، تسریع برنامه ریزی شهری و مشارکت سازندگان خصوصی تاکید دارد. تشکیل بانک زمین میتواند شناسایی اراضی قابل ساخت، آماده سازی و انتقال آنها به پروژههای مسکونی را منظم کند. در این الگو، زمین دولتی با رعایت نیاز زیرساختی و ظرفیت شهری وارد چرخه تولید مسکن میشود.
صنعت ساختمان با بیش از ۱۵۰ صنف و زنجیرههای تولیدی از سیمان و فولاد تا تاسیسات، حمل و نقل و خدمات مهندسی ارتباط مستقیم و غیرمستقیم دارد. برآوردهای رایج، ساخت هر ۱۰۰ متر مربع مسکن را معادل ایجاد حدود ۲.۵ فرصت شغلی میداند. ادامه رکود ساخت مسکن فقط بر عرضه خانه اثر نمیگذارد و میتواند سفارش مصالح، اشتغال کارگران ساختمانی، درآمد خدمات مهندسی و گردش مالی بنگاههای وابسته را نیز محدود کند.
