“`html
بازار مسکن تهران میان جهش قیمت و عقبنشینی خریداران
بازار مسکن تهران پس از افزایش شدید نرخهای پیشنهادی وارد دورهای از توقف معاملاتی شده است. بررسی فایلهای عرضه شده در بنگاهها نشان میدهد بخشی از مالکان که به نقدینگی فوری نیاز دارند، قیمت اعلامی خود را نسبت به دو ماه قبل حدود ۱۰ تا ۱۵ درصد پایین آوردهاند، اما این عقبنشینی هنوز به بازگشت خریداران مصرفی یا افزایش محسوس تعداد قراردادها منجر نشده است. فاصله میان قیمت مورد انتظار فروشندگان و توان مالی خانوارها همچنان مهمترین مانع شکلگیری معامله به شمار میرود.
گزارشهای میدانی از پایتخت حاکی از آن است که نرخهای پیشنهادی در اردیبهشت امسال در بعضی فایلها تا ۸۰ درصد افزایش یافت. در نتیجه این جهش، یافتن واحدی با قیمت کمتر از متری ۱۰۰ میلیون تومان در بخش بزرگی از تهران دشوار شده است. این ارقام قیمت قطعی قراردادها نیستند و بیشتر به نرخهای درج شده از سوی مالکان مربوط میشوند، با این حال همین سطح قیمتگذاری باعث شده بسیاری از متقاضیان واقعی از جستجوی فعال برای خرید فاصله بگیرند.
اطلاعات منتشر شده از سوی وزارت راه و شهرسازی نیز از پایین بودن حجم خرید و فروش در کنار افزایش قیمتها حکایت دارد. دادههای سامانه خودنویس نشان میدهد قیمت مسکن تهران در سال ۱۴۰۴ حدود ۳۲ درصد رشد کرده بود. ادامه رشد قیمتهای پیشنهادی در ماههای ابتدایی امسال، بدون افزایش متناسب درآمد و قدرت تامین مالی خانوارها، شکاف میان قیمت ملک و استطاعت خرید را عمیقتر کرده است.
فاصله قیمتهای پیشنهادی با توان خرید خانوارها
کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک، وضعیت کنونی را بازاری کم معامله توصیف کرده است. بر اساس توضیحات او، خرید از سوی خانه اولیها و متقاضیانی که با هدف سرمایهگذاری وارد بازار میشوند، به حداقل رسیده و بخش قابل مشاهده معاملات بیشتر به افرادی اختصاص دارد که واحد فعلی خود را میفروشند تا خانه دیگری تهیه کنند. این گروه به دلیل داشتن دارایی ملکی، کمتر از خریداران فاقد مسکن با افت قدرت خرید روبهرو هستند.
تورج سرباز، عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران، نیز اعلام کرده است هیجان قیمتگذاری ابتدای سال تا حد زیادی فروکش کرده، زیرا نرخهای درج شده با ظرفیت مالی متقاضیان مصرفی تناسب ندارد. به گفته او، بخشی از فروشندگان بدون توجه کافی به سطح تقاضای موثر قیمت تعیین کردهاند و اکنون نبود مشتری، مالکان نیازمند پول را ناچار به اصلاح نرخ کرده است.
فعالان صنفی تاکید دارند کاهش ۱۰ تا ۱۵ درصدی برخی فایلها را نمیتوان به معنای افت عمومی قیمت مسکن دانست. هنگامی که نرخ پیشنهادی یک ملک در مدت کوتاه ۷۰ تا ۸۰ درصد بالا رفته باشد، عقبنشینی محدود از آن سطح بیشتر نشان دهنده تعدیل انتظار فروشنده است تا کاهش پایدار ارزش معامله. برای سنجش جهت واقعی بازار، قیمت ثبت شده در قراردادهای قطعی و تعداد معاملات اهمیت بیشتری از آگهیهای اینترنتی دارد.
فشار تورمی نیز فضای تصمیمگیری در بازار مسکن تهران را پیچیدهتر کرده است. مرکز آمار ایران برای خرداد ۱۴۰۵ تورم سالانه خانوارها را ۶۲ درصد، تورم نقطه به نقطه را ۸۸.۶ درصد و تورم ماهانه را ۵.۹ درصد اعلام کرده است. رقم ۴.۳ درصد که در برخی گزارشها دیده میشود، میزان افزایش تورم سالانه نسبت به ماه قبل است و نباید به عنوان تورم ماهانه خرداد درج شود.
در سنجش جداگانه بانک مرکزی که مناطق شهری را پوشش میدهد، شاخص بهای خرداد نسبت به ماه قبل ۷.۴ درصد بالا رفت. مقایسه با خرداد سال گذشته افزایش ۸۳.۱ درصدی و متوسط دوازده ماهه رشد ۵۷.۷ درصدی را نشان داد. تفاوت این ارقام با دادههای مرکز آمار به جامعه آماری و روش محاسبه دو نهاد مربوط میشود، اما هر دو گزارش از ادامه رشد سریع سطح عمومی قیمتها حکایت دارند؛ روندی که هزینه ساخت را بالا میبرد و پسانداز لازم برای خرید خانه را از دسترس بخش بیشتری از خانوارها خارج میکند.
کاهش فایلهای گران و تداوم رکود معاملاتی
یکی دیگر از موضوعات مطرح شده از سوی مشاوران املاک، اثر قیمتسازی در سکوهای انتشار آگهی و خرید و فروشهای پی در پی بر انتظارات بازار است. نرخهای غیرواقعی در فضای مجازی میتواند مبنای مقایسه سایر مالکان قرار گیرد و بدون انجام معامله قطعی، سطح قیمتهای پیشنهادی یک محله را بالا ببرد. عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک همچنین برابر شدن هزینه معاملات وکالتی با نقل و انتقال قطعی را عاملی برای کاهش معاملههای کوتاه مدت و غیرضروری دانسته است.
پیشنهاد تعیین چارچوب کنترلی برای قیمت فروش نیز از سوی برخی نمایندگان صنفی مطرح شده است، اما در حال حاضر سقف رسمی ۲۵ درصدی مربوط به تمدید قراردادهای اجاره در سال ۱۴۰۵ است و به معاملات خرید و فروش تعمیم ندارد. پیشنهادهایی مانند قیمتگذاری بر پایه مشخصات ملک یا محدودیت صدور سند بالاتر از نرخ مصوب، دیدگاههای مطرح شده از سوی فعالان صنفی هستند و هنوز نباید به عنوان مقررات اجرایی بازار فروش تلقی شوند.
پژمان جوزی، رئیس انجمن صنعت ساختمان، در برآوردی صنفی از وجود حدود ۵۰ تا ۶۰ میلیارد دلار سرمایه غیرمولد یا خارج از چرخه تولید سخن گفته و صنعت ساختمان را مرتبط با بیش از ۱۵۰ شغل، رسته و صنعت دانسته است. این ارقام برآورد رسمی حسابهای ملی محسوب نمیشوند، اما بیانگر جایگاه گسترده ساخت و ساز در تقاضای مصالح، خدمات فنی، حمل و نقل، اشتغال و تامین مالی هستند. فعال شدن سرمایه در این بخش میتواند بر تولید واحد جدید اثر بگذارد، هرچند در بازار فعلی تامین مالی خریدار همچنان محدود است.
روند افزایش نرخهای پیشنهادی از اواسط سال گذشته آغاز شد، برای حدود ۴۰ روز با وقفه روبهرو شد و سپس با سرعت بیشتری ادامه یافت. اکنون بخشی از فایلهای گران تعدیل شدهاند، اما فروشنده واقعی و خریدار واقعی هنوز به تعداد کافی در برابر یکدیگر قرار نگرفتهاند. مشاوران املاک میگویند معاملات موجود عمدتا در بخش تبدیل واحد انجام میشود و خریداران مصرفی پیش از ورود دوباره، تغییر قیمتهای قطعی، شرایط وام، هزینه ساخت و مسیر تورم را دنبال میکنند.
“`
