به نظر می‌رسد بازار مسکن در تهران طی ماه‌های اخیر وضعیت متفاوتی را تجربه کرده است. بر اساس گزارش دنیای اقتصاد، سرعت افزایش قیمت مسکن در تهران به کمترین میزان طی ۶.۵ سال گذشته رسیده است. این کاهش سرعت رشد قیمت تحت تاثیر ۶ نیروی درونی و بیرونی بوده است:
تورم نقطه‌ای مسکن که از آذر ۹۶ تا قبل از خرداد ۱۴۰۲ همواره دو رقمی و بالاتر از ۵۵% بوده، در خرداد امسال به زیر ۱۰% رسیده است.
متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان در تهران در خرداد ۱۴۰۲ تنها ۱% نسبت به اردیبهشت افزایش یافته و به ۸۵ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان رسیده است.
این تغییر جزئی ماهانه، نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن در پایان بهار را به سطح ۹.۷% رسانده است.
بررسی‌ها نشان می‌دهد وضعیت بازار مسکن به نیمه دوم ۱۳۹۲ شبیه شده است و این روند تا پایان امسال ادامه خواهد داشت.
به طور کلی، کاهش سرعت رشد قیمت مسکن در تهران که به “کمترین میزان طی ۶.۵ سال گذشته” رسیده است، نتیجه برآیند ۶ نیروی درونی و بیرونی بازار است که منجر به این “فرود تورمی ملک” شده است.
هرچند ثبت نرخ رشد نقطه‌ای زیر ۱۰ درصدی قیمت مسکن در خرداد ۱۴۰۳ در مقایسه با روند صعودی شدید قیمت‌ها در سال‌های اخیر میتواند به عنوان «فرود بزرگ» تورم مسکن تلقی شود، اما این رخداد را نمی‌توان یک اتفاق ناگهانی دانست. در واقع، مجموعه عوامل داخلی و خارجی طی چند ماه گذشته زمینه را برای کاهش سرعت رشد قیمت‌ها فراهم کرده‌اند:
کاهش انتظارات تورمی مردم از اردیبهشت ماه به بعد که موجب شده خریداران سرمایه‌ای کمتر به بازار مسکن ورود کنند.
تأثیر متغیرهای بیرونی و داخلی همچون شرایط اقتصادی کلان، نرخ تورم و سیاست‌های پولی دولت که در سه ماه و بیش از یک سال گذشته روی بازار مسکن اثر تجمیعی داشته‌اند.
کاهش سرعت رشد قیمت‌ها به یک‌ششم در مقایسه با دوران جهش تاریخی قیمت‌ها که نشان‌دهنده کاهش شدید تقاضای سرمایه‌ای و توقف تب تورم مسکن در بازار است.
بنابراین، این رخداد را نمی‌توان یک اتفاق ناگهانی دانست، بلکه حاصل تأثیر تدریجی و تجمیعی عوامل مختلف در چند ماه گذشته است.
بعد از اوج گیری تنش های منطقه ای در فروردین ماه، انتشار سیگنال های سیاسی از «توقف کامل تنش و عبور اساسی از آستانه جنگ»، سطح نااطمینانی سیاسی در این حوزه به طور کامل برطرف شد. اگرچه موضوعات دیگر مرتبط با سیاست خارجی همچون آینده مذاکرات و برجام همچنان وجود دارد، اما آنها در حاشیه توجه فعالان بازارها قرار گرفته اند.
«ثبات نسبی نرخ ارز» در سال گذشته و افت بازدهی دلار در سه ماه اول امسال، «تأثیر بسیار معناداری بر قیمت مسکن» داشت. از سال ۱۳۹۷ به بعد، پیروی تورم مسکن از نرخ رشد دلار که ناشی از تعقیب نبض دلار توسط معامله گران ملکی بود، باعث «واکنش ماهانه بازار مسکن به بازار ارز» شده بود. در ماه های اخیر، «نبود شوک مداوم در نوسانات دلار» و همچنین «انعکاس جو آرام آن بازار»، باعث شد که بازار معاملات مسکن شاهد «تحریک ارزی بازیگران خود» نباشد. دلار در بهار امسال نه تنها افزایش قیمت پیدا نکرد، بلکه ۱.۵ درصد در فاصله ابتدای سال تا پایان خرداد ماه، کاهش قیمت داشت.
نتیجه «مهار رشد نقدینگی» را می توان در «کنترل تورم مسکن» مشاهده کرد. سیاست های پولی ماه های گذشته باعث شد «نرخ رشد نقدینگی حتی از میانگین ۲۵ ساله تاریخی»، یعنی از سطح ۲۸ درصد نیز پایین تر بیاید. در حالی که طی دو سال قبل، این نرخ به بالای ۳۸ درصد هم رسیده بود.
کاهش رشد نقدینگی، پیامدهای تورمی ناشی از انبساط نقدینگی در بازار مسکن را کاهش داده است.
تقریباً از ابتدای سال گذشته، «رشد سطح قیمت مسکن» در برابر «ضعیف تر شدن قدرت خرید سرمایه ای و تقاضای غیرمصرفی»، به تشدید رکود معاملات خرید در این بازار دامن زده است. طی سال های ۱۳۹۷ تا ۱۳۹۹، جهش های متعدد قیمت مسکن باعث سلب قدرت خرید مصرف کنندگان شده بود و اکنون، این بازار شاهد سلب قدرت خرید سفته بازان و سرمایه گذاران نیز هست و همین امر، باعث فروکش کردن تورم مسکن شده است.
افزایش نرخ سود سپرده های بانکی را نیز باید در کاهش تورم مسکن و آرام شدن نبض معاملات ملک موثر دانست. طی ماه‌های اخیر شاهد افزایش قابل توجه در نرخ سود سپرده‌های بانکی هستیم. این افزایش نرخ سود، در قالب انتشار اوراق گواهی سپرده از سوی برخی بانک‌ها انجام شده است. همچنین بعضی بانک‌ها اقدام به پرداخت سودهای به مراتب بالاتر از نرخ مصوب سود بانکی به سپرده‌گذاران خود کرده‌اند.
این موضوع باعث شده بازار سپرده‌های بانکی، به عنوان رقیب بازار مسکن برای سرمایه‌گذاری مطرح شود. به خصوص در شرایطی که نرخ سود بانکی افزایش یافته و فاصله آن با نرخ تورم کاهش پیدا کرده است. در نتیجه، سپرده‌گذاری برای برخی دارندگان سرمایه نقد، گزینه مناسب‌تری نسبت به سرمایه‌گذاری ملکی شده است. علت اصلی این امر، محدودیت سرمایه در مقایسه با هزینه خرید واحد مسکونی است.
از طرف دیگر، برگزاری انتخابات ریاست جمهوری نیز به عنوان یک عامل مهم در کنترل تورم مسکن مطرح است. تا قبل از مشخص شدن نامزدهای نهایی و برنامه‌های آنها برای اداره کشور، فعالان اقتصادی ترجیح می‌دهند دست به سرمایه‌گذاری های بزرگ، به ویژه در بازار مسکن نزنند.
این موضوع باعث شده تعداد معاملات خرید آپارتمان در تهران طی ماه گذشته تنها ۱۴ درصد افزایش یابد و همچنان بازار مسکن با رکود سنگینی مواجه باشد. در سال‌های اخیر، موقعیت‌یابی بازار مسکن در ایران شاهد تغییرات قابل توجهی بوده است. پس از سال‌ها رشد بالای ۵۰ درصدی در تورم نقطه‌ای مسکن، این شاخص در نیمه دوم سال ۱۳۹۲ به تک رقمی کاهش یافت. این کاهش تورم، از تیرماه همان سال شروع شده بود.
بازار مسکن از نیمه سال ۱۳۹۲ تا نیمه سال ۱۳۹۶ با «رکود غیرتورمی» مواجه بود. این رکود باعث شد تا بازار معاملات ملک از دوره جهش قیمتی که از سال ۱۳۹۱ آغاز شده بود، عبور کند و تورم مسکن به سطح مناسبی کاهش یابد.
اکنون نیز سرعت رشد قیمت مسکن پس از ۶ سال، کاهش چشمگیری پیدا کرده است. اما ادامه این وضعیت مهم است. بررسی‌ها نشان می‌دهد که در صورت ادامه شرایط بیرونی بازار مسکن برای «ادامه رخداد خرداد ۱۴۰۳»، این بازار تا حداقل پایان سال جاری با «کاهش قیمت اسمی یا ثبات قیمت» مواجه خواهد بود.
