ساماندهی و قانونمند کردن نقل و انتقال اسناد عادی مربوط به امالک غیرمنقول. به این ترتیب که پس از راه‌اندازی سامانه مورد نظر سازمان ثبت اسناد، هرگونه نقل و انتقال املاک باید از طریق دفاتر اسناد رسمی و به صورت رسمی انجام شود.
ساماندهی و کنترل فعالیت مشاوران امالک. پس از راه‌اندازی سامانه مزبور، مشاوران امالک و بنگاه‌های معاملاتی فقط وظیفه ورود مفاد قرارداد در سامانه را خواهند داشت و دیگر حق تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی را نخواهند داشت.
رفع موانع و تسهیل صدور اسناد برای برخی از امالک مانند اراضی کشاورزی که قبلاً محدودیت‌های قانونی داشتند.
همچنین این قانون به موضوع تعیین تکلیف نقل و انتقالات عادی قبل از لازم‌الاجرا شدن آن پرداخته است. به این صورت که سامانه‌ای برای ساماندهی اسناد غیررسمی توسط سازمان ثبت اسناد راه‌اندازی خواهد شد تا این گونه امالک نیز صاحب سند رسمی شوند.
با راه‌اندازی سامانه ساماندهی به اسناد عادی و اعلام آن از سوی رئیس قوه قضاییه، دارندگان اسناد عادی باید مدارک، ادله و مستندات مربوطه را در این سامانه ظرف ۲ سال بارگذاری کنند. سپس، ظرف مدت ۲ سال پس از آن، آنها باید پیگیری و اسناد عادی را تعیین تکلیف کنند. این می‌تواند به صورت تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی یا دریافت اسناد مالکیت از طریق اداره ثبت اسناد باشد. همچنین، آنها می‌توانند از طریق مراجع قضایی و طرح دعوای حقوقی اقدام کنند.
افرادی که ظرف دو سال در سامانه ساماندهی به اسناد عادی مستندات خود را بارگذاری کردند و پس از آن دو سال، تعیین تکلیف اسناد عادی انجام نشد، اجازه دارند تا حداکثر ۸ سال با همان مستندات عادی نقل و انتقال عادی انجام دهند. اما این کار را فقط در همان سامانه ساماندهی به اسناد عادی که مستندات خود را بارگذاری کردند، می‌توانند انجام دهند.
پس از گذشت یک سال از راه اندازی “سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی”، هر نوع قرارداد مربوط به اموال غیرمنقول مانند زمین، آپارتمان، ویلا و ساختمان، و همچنین پیش فروش آنها، باید در “سامانه ثبت الکترونیک اسناد” ثبت شود.
اسنادی که در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت نشده باشند، یک سال پس از راه اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، در هیچ دستگاه اجرایی پذیرفته نخواهند شد. همچنین در مراجع قضایی و اداری، تنها شخصی به عنوان مالک ملک شناخته می شود که نام او به عنوان مالک در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک به ثبت رسیده باشد، یا از مالک رسمی به ارث برده باشد.
قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات املاک غیرمنقول، از تاریخ ۳ تیر ماه ۱۴۰۲ لازم الاجرا شده است. این قانون هدف اصلی آن مدیریت بهتر بازار املاک و جلوگیری از سفتهبازی و همچنین کمک به دولت در وصول مالیات از معاملات ملکی است.
بر اساس ماده ۲ این قانون، دفاتر اسناد رسمی موظف هستند که به درخواست طرفین معامله، اسناد مربوط به قراردادهای خصوصی مانند تعهد به بیع، قولنامه و مبایعهنامه را تنظیم و ثبت کنند. در این سند باید مبلغ دقیق ثمن معامله و سایر شرایط مورد توافق طرفین قید شود.
همچنین قانون مقرر کرده است که هر سند حدنگاری صادر شده پس از ۳ تیرماه باید به صورت رسمی نقل و انتقال شود و نقل و انتقال عادی برای آنها مجاز نیست.
در مجموع، قانون جدید با هدف ساماندهی بازار ملک و دریافت مالیات عادلانه، الزام به ثبت رسمی معاملات را برای همه اسناد املاک حتی اسناد عادی خریداران قبلی، مقرر کرده است.
راه دوم در ماده ۳ قانون مذکور، الزام دلالان معاملات املاک (اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی) است که پس از مذاکره مقدماتی، باید نسبت به درج پیش‌نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد اقدام و پیش‌نویس را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی ارسال نمایند. این امر مانع مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی نیست.
چگونگی اتصال به سامانه مذکور، ارتباط دلالان با دفاتر اسناد رسمی و تقسیم اسناد بین دفاتر، طبق آیین‌نامه‌ای خواهد بود که ظرف سه ماه توسط سازمان ثبت اسناد و امالک کشور با همکاری وزارتخانه‌های صنعت، معدن و تجارت و راه و شهرسازی تهیه و به تصویب رئیس قوه قضائیه خواهد رسید.
لذا کانون سردفتران اسناد رسمی و سازمان ثبت اسناد و امالک کشور باید همکاری و زمینه اجرای ماده ۳ این قانون را فراهم کنند.
بر اساس تبصره ۲ ماده ۳ این قانون، سازمان موظف است که طی یک سال از زمان لازم‌الاجرا شدن این قانون، امکان دسترسی دلالان معاملات ملکی و اشخاص حقیقی و حقوقی را به سامانه ثبت الکترونیکی اسناد فراهم کند.
این دسترسی باید با هدف انجام استعلامات مربوطه و ثبت اعمال حقوقی موضوع ماده ۱ این قانون باشد. این دسترسی باید در قالب قراردادهای یکسان و نمونه ای باشد که امکان کاهش یا افزایش شرایط قراردادی توسط طرفین و دلالان وجود نداشته باشد. این حکم تنها در مورد املاک دارای سند رسمی اعمال می‌شود. اگر طرفین قصد ثبت عمل حقوقی خارج از این قالب‌ها را داشته باشند، می‌توانند به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند.
به طور خلاصه، این قانون به این معنا است که معاملات غیرمنقول باید در قالب سند رسمی تنظیم شوند. اسناد عادی تنظیمی در مشاوران املاک فاقد وجاهت قانونی هستند.
مطابق ماده ۳، مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی باید پس از مذاکرات اولیه، پیش‌نویس قرارداد را در سامانه ثبت الکترونیک ثبت کنند و آن را برای تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی ارسال کنند. این فرایند به نحوی است که بلافاصله پس از تنظیم پیش‌نویس، پیامی به بانک‌های اطلاعات جامع املاک ارسال می‌شود تا از هرگونه سوءاستفاده و کلاهبرداری جلوگیری شود.
همچنین از ۳ تیر ماه به بعد، تنظیم سند عادی و قولنامه‌ای برای اسناد حدنگاری که صادر می‌شوند، ممنوع است. اگر چنین اسنادی تنظیم شوند، علاوه بر اینکه در مراجع قضایی قابل استناد نخواهند بود، مجازات‌هایی نیز برای دلالان، مشاوران و بنگاه‌ها پیش‌بینی شده است.
با توجه به اظهارات رییس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، در حال حاضر مردم باید به موارد زیر توجه کنند:
نگران اسناد صادره قبل از اجرای این قانون نباشند. اطلاعات لازم در این خصوص به مردم ارائه خواهد شد.
اسناد صادره قبل از اجرای قانون همچنان امکان نقل و انتقال عادی را خواهند داشت تا زمان استقرار سامانه‌های پیش‌بینی شده در قانون.
سازمان ثبت اسناد یک سال فرصت دارد تا سامانه‌های مورد نیاز را ایجاد کند.
دارندگان اسناد عادی نیز یک سال فرصت دارند تا مدارک و مستندات خود را برای دریافت سند رسمی در سامانه ثبت کنند.
اتحادیه مشاورین املاک و کانون سردفتریاران و دفتریاران کشور آمادگی لازم را برای هدایت و پیگیری امور مردم فراهم کرده‌اند.
در مجموع، مردم نگران نباشند و با همکاری نهادهای مربوطه، فرایند ثبت و انتقال رسمی معاملات ملکی را طی خواهند کرد.
